Módszertan

A közölt lakáspiaci árindexek összesített értékei az Eurostat lakáspiaci árindexei között is megjelennek. Methodology – Housing price statistics – Eurostat[1] A harmonizált módszertannak köszönhetően ezek az adatok teljes mértékben összehasonlíthatóak az egyes európai országok, illetve az EU-tagállamok összesített indexeivel.

Az ármegfigyelések forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa, ahonnan az illetékkiszabási eljárásban keletkező információkat a beérkezés után havonta, anonimizálva vesszük át. Az adatátadás minden – magánszemélyek által kötött és a teljes lakás átruházásával járó – adásvételre kiterjed, tartalmazza a lakások eladási ára mellett azok legfontosabb jellemzőit is. A lakáspiaci tranzakciók adatait ezt követően a KSH statisztikai nyilvántartási rendszereiben elérhető, a lakáspiaci folyamatok szempontjából releváns információkkal egészítjük ki, ezáltal pontosabb adatokra teszünk szert a piaci forgalomba kerülő lakások típusára és közvetlen környezetére vonatkozóan. 2007-től kezdődően állnak rendelkezésünkre egységes szerkezetű, minden tekintetben összehasonlítható adatsorok, amelyek lehetővé teszik a lakáspiac árváltozásának részletes vizsgálatát. 2016-tól az átvett adatok tartalmazzák az ingatlant szerző személyek állampolgárságát és születési évét is. A fokozatosan teljessé váló adatbázis a 2021. évi folyamatokról még csak előzetes tájékoztatást tesz lehetővé. Összeállításunk 2021 előtti időszakra vonatkozó adatai véglegesek.

A számításainkból adathiány miatt az esetek 1%-át zártuk ki. Azokban az esetekben, ahol a lakás alapterülete hiányzott, de a többi ismérv hiánytalanul rendelkezésünkre állt, a lakás ára és jellemzői alapján megbecsültük a nagyságát, ezt követően a további számításokban ezzel a becsült értékkel szerepeltettük. Ezután az adatok elemzése loglineáris regressziós modellel történt. A modellben felhasznált legfontosabb adatok: a lakások alapterülete, az épület jellege, a település (Budapesten kerület) és a település különböző földrajzi, közigazgatási és jövedelmi mutatói, a közvetlen lakókörnyezet övezetének és a lakóépületnek a jellemzői. Az új lakások elkülönítéséhez felhasználtuk a KSH kiadott használatbavételi engedélyekre vonatkozó adatgyűjtését (OSAP 1078), a Lokáció Kft. újlakás-figyelési felmérését, továbbá az újlakás-vásárláshoz kapcsolódó kedvezmények igénybevételére vonatkozó NAV-adatokat.

Az első modellszámítás eredményei alapján a lakások 5%-át outlierként kiszűrjük, és a további indexszámításokban figyelmen kívül hagyjuk. Az outlierek kizárása után megismételt modellszámítással kalkuláljuk ki az árak összetételhatásra és tiszta árváltozásra bontott indexeit. A loglineáris módszerből következően a közölt árindexek minden esetben az adott árak mértani átlagából adódnak. A kiadványban közölt átlagárak ugyanakkor mindig számtani átlagok, amelyeket az outlierszűrés elvégzése után számítunk.

Az Eurostat által közölt összevont lakáspiaci árindex a használt és az új lakások kiadványunkban bemutatott indexeinek súlyozott átlaga. A súlyokat a megelőző év összesített lakáspiaci forgalmának értékadatai adják. Az Eurostat által közölt legfrissebb magyar adatok mindig a tárgyidőszakot követő második hónap végéig rögzített adatokon alapuló előzetes eredmények, míg jelen kiadványunkhoz már a tárgyidőszakot követő teljes negyedév beérkezett adatait használtuk fel.

Az adatok számításához figyelembe vett (nem outlier) tranzakciók száma

Év, negyedév Használt lakás Új lakás Összesen
Budapest megye-székhely város község együtt Budapest megye-székhely város község együtt
2020. I. 6 309 6 134 9 999 8 471 30 913 1 254 703 613 128 2 698 33 611
2020. II. 4 254 4 839 8 867 8 071 26 031 1 007 473 522 138 2 140 28 171
2020. III. 6 343 6 939 11 354 10 583 35 219 1 005 541 630 154 2 330 37 549
2020. IV. 5 035 5 086 8 112 7 330 25 563 631 334 350 95 1 410 26 973
2021. I. 7 959 7 917 11 678 9 384 36 938 1 302 706 740 219 2 967 39 905
2021. II. 7 546 7 159 10 783 10 046 35 534 1 295 611 482 159 2 547 38 081
2021. III. 5 559 5 965 8 752 8 866 29 142 748 345 432 98 1 623 30 765
2021. IV. 3 419 3 799 5 073 4 972 17 263 208 218 149 70 645 17 908