Tovább csökkent a lakáspiaci forgalom
2019 első három negyedévének összesített forgalma 10,0%-kal alacsonyabb volt az egy évvel korábbinál. Az év folyamán fokozódott az értékesítések visszaesése: az első negyedévben 0,9, a másodikban 13,1, a harmadikban pedig 19,4%-kal kevesebb tranzakciót regisztráltunk, mint az előző év azonos időszakában.
A teljes piaci forgalom alakulását a használtlakás-eladások 11%-os visszaesése határozta meg, ennek a hatását a jóval kisebb súlyú újlakás-piac 18%-os bővülése sem tudta ellensúlyozni.
A főváros használtlakás-piaci értékesítései 2019 I–III. negyedévében egyharmadával estek vissza az egy évvel korábbihoz képest. A megyeszékhelyek és a kisebb városok forgalma egyaránt csökkent, az előbbi 14, az utóbbi 2,1%-kal. Csak a községekben nőtt a megkötött szerződések száma, az eddig rendelkezésre álló adatok szerint 0,8%-kal.
Az eladott és az értékesítésre épített lakások száma
| Év, negyedév | Összes eladott lakás | Ebből: | Értékesítési céllal épült új lakás |
|
|---|---|---|---|---|
| használt lakás | új lakás | |||
| 2007 | 191,2 | .. | .. | 17,9 |
| 2008 | 154,1 | 140,0 | 14,1 | 17,4 |
| 2009 | 91,1 | 82,9 | 8,3 | 16,9 |
| 2010 | 90,3 | 85,5 | 4,8 | 10,7 |
| 2011 | 87,7 | 83,9 | 3,9 | 4,8 |
| 2012 | 86,0 | 83,3 | 2,6 | 3,5 |
| 2013 | 88,7 | 86,4 | 2,3 | 3,2 |
| 2014 | 113,8 | 110,5 | 3,3 | 3,4 |
| 2015 | 134,1 | 130,7 | 3,4 | 3,1 |
| 2016 | 146,3 | 141,4 | 4,9 | 5,2 |
| 2017 | 153,8 | 147,7 | 6,1 | 7,3 |
| 2018 | 163,7 | 154,6 | 9,1 | 9,5 |
| 2019. I–III. negyedév (előzetes) |
92,8 | 88,7 | 4,2 | 5,7 |
Éves szinten tovább nőttek a lakásárak
A használt lakások éves tiszta árindexe 2019. I–III. negyedév eddig feldolgozott adatai alapján a 2015. évi bázis 167%-át éri el. A 2018-hoz viszonyított 15%-os emelkedés főként az első negyedév eladásaira jellemző, kiemelkedően magas árszínvonalnak tudható be. Az új lakások árszintje a 2015. évi 163%-át tette ki.
Az éves árváltozás alakulása és tényezői
| Év, negyedév | Új lakások | Használt lakások | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| összetétel- hatása |
tiszta árváltozása |
teljes árváltozása |
összetétel- hatása |
tiszta árváltozása |
teljes árváltozása |
|
| Előző év=100,0 | ||||||
| 2016 | 97,4 | 110,5 | 107,6 | 92,9 | 113,3 | 105,3 |
| 2017 | 98,0 | 118,6 | 116,3 | 97,2 | 111,9 | 108,7 |
| 2018 | 106,5 | 113,4 | 120,8 | 97,6 | 114,2 | 111,5 |
| 2019. I–III. negyedév (előzetes) | 97,0 | 109,5 | 106,2 | 89,1 | 115,4 | 102,8 |
| 2015=100,0 | ||||||
| 2015 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| 2016 | 97,4 | 110,5 | 107,6 | 92,9 | 113,3 | 105,3 |
| 2017 | 95,5 | 131,1 | 125,1 | 90,3 | 126,9 | 114,5 |
| 2018 | 101,7 | 148,7 | 151,1 | 88,1 | 144,9 | 127,7 |
| 2019. I–III. negyedév (előzetes) | 98,6 | 162,8 | 160,5 | 78,5 | 167,2 | 131,3 |
Az év folyamán lassult az árak növekedése
2019 I. negyedévének rendkívül magas, az előző negyedévhez képest 8,7%-os áremelkedése után a II. negyedévben mérséklődött a használt lakások drágulása (2,3%). A korábban, előzetesen közölt adatokhoz képest magasabb árnövekedést mutató indexekre az a magyarázat, hogy az utóbb beérkezett I. és II. negyedévi adásvételek között sok nagy értékű ingatlan jelent meg, ami számottevően emelte a megfigyelt időszakok árszínvonalát. A III. negyedév adatai szerint egyelőre kismértékben csökkentek az árak a használtlakás-piacon, azonban a továbbiakban beérkező információk ezt az adatot még érdemben módosíthatják.
Az új lakások piacán az előző negyedévhez mért, 5,4%-os I. negyedévi áremelkedést további 2,2%-os drágulás követte a II. negyedévben. A III. negyedévi index az új lakások esetében is elmaradt (2,1%-kal) az előző negyedévitől.
2019 III. negyedévében a használt lakások ára 14, az újaké 5,8%-kal volt magasabb 2018 azonos időszakához viszonyítva.
A legtöbb új lakást a nagyvárosokban adták át
Az új lakások áralakulását alapvetően az határozta meg, hogy a 2019-ben átadott új lakások árát nagyrészt a 2017–2018 körül létrejött szerződésekben szabták meg. Emiatt az itt bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól és kifejezetten csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.
2019 I–III. negyedévében:
- Egy új lakás átlagosan 29,8 millió forintba került az országban, 2,2 millió forinttal többe, mint 2018-ban. Budapesten ezalatt 4,0 millió forinttal, 38,1 millió forintra nőtt az átlagár.
- A fajlagos ár 482 ezer forint volt, ami 11%-kal haladta meg a 2018. évi értéket. Budapesten az átlagos négyzetméterár 687 ezer forintot tett ki, a kisebb településeken 400 ezer forint körül alakult.
- Az újlakás-piac továbbra is a nagyobb városokra koncentrálódik. Eddig a legtöbb új lakást három budapesti kerületben, valamint Siófokon és hat megyeszékhelyen adták át. A vidéki városokban általában elmaradnak az árak a legnépszerűbb budapesti kerületekétől, ugyanakkor a fővároson belül is nagyok a különbségek: a külső kerületek 550–600 ezer forint közötti fajlagos újlakás-árának a kétszeresét is megközelítették az árak a pesti belső (V., VI.) kerületekben.
A legtöbb új lakást építő település, kerület rangsora, 2019. I–III. negyedév
| Település, kerület | Átlagár, forint/m2 | Szám, darab |
|---|---|---|
| Budapest XIII. kerület | 641 | 375 |
| Győr | 450 | 171 |
| Kecskemét | 437 | 163 |
| Debrecen | 419 | 162 |
| Budapest IX. kerület | 715 | 161 |
| Nyíregyháza | 341 | 150 |
| Budapest XI. kerület | 818 | 149 |
| Siófok | 598 | 147 |
| Szombathely | 393 | 136 |
| Pécs | 367 | 110 |
Folytatódott a használtlakás-piac átalakulása
A megfigyelések kezdete óta soha nem volt olyan alacsony Budapest használtlakás-piaci súlya, mint 2019 I–III. negyedévében (17%). A megyeszékhelyek piaci részesedése alig változott, a kisebb településeké pedig tovább nőtt. A nem megyeszékhely városok és a községek együtt az összes használtlakás-értékesítés 62%-át adták 2019 I–III. negyedévében.
Míg a piac összetétele a kisebb települések felé tolódott, addig a területi árkülönbségek a nagyobb települések javára módosultak. Budapesten és a megyeszékhelyeken negyedévről negyedévre tovább nőttek az árak, a kisebb településeken azonban az I. negyedévi emelkedés után a II. negyedévtől csökkenés kezdődött.
2019 I–III. negyedévében:
- A használt lakások országos átlagára 16,9 millió forint volt, 900 ezer forinttal több, mint 2018-ban. Éves összevetésben az ország valamennyi régiójában emelkedtek a használtlakás-árak, ennek mértéke Nyugat-Dunántúl kivételével mindenütt meghaladta a 10%-ot. Kiemelkedő, 18%-os volt az árnövekedés Közép-Dunántúlon, ami elsősorban a balatoni települések iránti fokozott érdeklődésnek tudható be.
- A főváros és a vidék átlagos árszintje közötti különbség folyamatosan nő és már több mint 2,5-szeres lett (33,6, illetve 13,3 millió forint).
- Budapesten egy átlagos használt lakás ára 4,1 millió forinttal volt magasabb, mint 2018-ban. A megyeszékhelyeken átlagosan 2,8, a kisebb városokban 1,2 millió forinttal nőtt az átlagár. Az év folyamán az áralakulásban bekövetkezett fordulat dacára az éves szinten számított átlagár a községekben is meghaladja kissé a megelőző évit (0,3 millió forint).
- Az eladott használt lakások 53%-a családi házban volt. A többlakásos piac részesedése tovább csökkent, elsősorban a nem-panel épületek körében. E társasházi lakások 32%-os aránya 3 százalékponttal maradt el az egy évvel korábbitól. A panellakások aránya lényegében nem változott (15%).
- A leggyorsabban a panellakások ára emelkedett: vidéken és a fővárosban egyaránt 22%-kal lettek drágábbak 2018 óta. A nem-panel társasházi lakások 13, a családi házak átlagosan 3,7%-kal drágultak. A többlakásos épületek nagyobb mértékű felértékelődése Budapesten és a nagyvárosokban is kimutatható.
Az EU-ban általános a lakáspiaci áremelkedés
Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások áralakulását. 2019 III. negyedévében az EU-tagállamok összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi 120,7%-át tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 119,5% volt.
2019 III. negyedévében a 2015. évi bázison az Eurostat módszertana szerint számított összevont lakásárindex magyarországi értéke elérte a 168,1%-ot. A kiugró, első negyedévi emelkedés után a második negyedévben a magyar összevont lakásárindex értéke már visszafogottan emelkedett, a harmadik negyedévi előzetes adaté pedig kismértékben csökkent. Az árszint 2015 óta mért emelkedése azonban így is a legmagasabb az adatot közlő országok között.
Olaszország kivételével valamennyi országban magasabb a lakáspiaci árak nominális szintje a 2015. évi bázisnál.
2019 III. negyedévében az országok többségében emelkedtek a lakásárak az előző negyedévhez viszonyítva. Nagyobb mértékben drágultak a lakások Lettországban, Szlovéniában, Máltán és Belgiumban. Cipruson 5,9, míg további öt országban 1% alatt mérséklődtek az árak.
Negyedéves nominális lakáspiaci árindex Európa egyes országaiban
(2015=100,0)
| Megnevezés | 2017. | 2018. | 2019. | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| I. | II. | III. | IV. | I. | II. | III. | IV. | I. | II. | III. | |
| Ausztria | 111,5 | 114,2 | 114,8 | 116,5 | 117,5 | 118,5 | 120,4 | 122,2 | 122,4 | 126,4 | 127,8 |
| Belgium | 105,0 | 104,7 | 108,2 | 107,6 | 107,7 | 108,7 | 110,9 | 110,3 | 111,5 | 112,0 | 115,3 |
| Bulgária | 112,7 | 115,4 | 117,6 | 119,5 | 120,7 | 124,0 | 125,0 | 126,2 | 129,5 | 130,3 | 131,7 |
| Ciprus | 99,6 | 102,7 | 102,5 | 105,2 | 103,3 | 104,0 | 103,3 | 107,0 | 107,8 | 112,3 | 105,7 |
| Csehország | 116,2 | 119,1 | 121,2 | 122,3 | 125,0 | 128,7 | 131,9 | 134,4 | 137,2 | 140,6 | 143,3 |
| Dánia | 106,6 | 110,5 | 112,0 | 109,9 | 114,0 | 115,6 | 116,1 | 113,5 | 116,0 | 118,7 | 118,0 |
| Egyesült Királyság | 108,8 | 111,2 | 113,8 | 113,7 | 113,6 | 114,9 | 117,1 | 116,6 | 115,3 | 116,1 | 118,4 |
| Észtország | 108,1 | 108,4 | 112,1 | 113,5 | 115,2 | 116,4 | 116,7 | 120,0 | 122,0 | 123,1 | 126,2 |
| Finnország | 101,6 | 102,7 | 102,1 | 101,6 | 101,7 | 103,5 | 103,0 | 103,3 | 102,7 | 104,4 | 104,3 |
| Franciaország | 102,4 | 103,4 | 105,7 | 105,1 | 105,4 | 106,3 | 108,7 | 108,5 | 108,5 | 109,7 | 112,3 |
| Hollandia | 109,7 | 111,4 | 114,0 | 116,7 | 119,9 | 121,7 | 125,6 | 127,3 | 129,7 | 131,8 | 133,4 |
| Horvátország | 100,9 | 104,6 | 105,1 | 108,5 | 109,4 | 109,3 | 112,3 | 113,5 | 117,6 | 120,6 | 121,4 |
| Írország | 113,4 | 115,9 | 122,2 | 125,3 | 127,3 | 130,4 | 133,3 | 134,3 | 133,0 | 133,7 | 135,6 |
| Izland | 122,1 | 130,1 | 135,7 | 136,9 | 138,8 | 140,5 | 143,5 | 145,2 | 146,2 | 147,2 | 148,2 |
| Lengyelország | 103,3 | 105,4 | 106,5 | 107,9 | 109,5 | 112,0 | 113,4 | 116,1 | 118,3 | 121,1 | 123,6 |
| Lettország | 113,1 | 119,5 | 119,7 | 119,7 | 126,0 | 129,9 | 128,3 | 132,9 | 134,0 | 140,2 | 145,7 |
| Litvánia | 111,1 | 114,5 | 116,7 | 116,9 | 119,8 | 123,0 | 124,4 | 125,6 | 129,2 | 131,1 | 132,4 |
| Luxemburg | 109,8 | 112,2 | 112,3 | 113,5 | 116,8 | 117,9 | 120,8 | 123,9 | 125,0 | 131,4 | 134,4 |
| Magyarország | 122,2 | 125,5 | 129,3 | 132,0 | 138,6 | 142,5 | 148,5 | 152,3 | 165,2 | 169,0 | 168,1 |
| Málta | 105,2 | 108,9 | 113,0 | 116,6 | 111,3 | 115,5 | 119,3 | 123,8 | 118,5 | 122,7 | 126,2 |
| Németország | 107,4 | 113,1 | 115,0 | 117,3 | 118,3 | 120,6 | 123,1 | 124,6 | 124,4 | 127,1 | 129,1 |
| Norvégia | 114,9 | 115,5 | 112,4 | 112,2 | 113,6 | 116,1 | 116,3 | 116,2 | 118,5 | 121,7 | 120,5 |
| Olaszország | 98,9 | 99,6 | 99,2 | 98,8 | 98,6 | 99,2 | 98,4 | 98,3 | 97,7 | 99,1 | 98,8 |
| Portugália | 111,9 | 115,5 | 119,6 | 121,1 | 125,6 | 128,5 | 129,7 | 132,3 | 137,1 | 141,5 | 143,1 |
| Románia | 109,0 | 114,3 | 112,4 | 113,8 | 116,1 | 119,7 | 118,9 | 119,8 | 119,9 | 121,8 | 123,6 |
| Spanyolország | 108,2 | 110,4 | 112,4 | 113,4 | 115,0 | 117,9 | 120,5 | 121,0 | 122,9 | 124,3 | 126,3 |
| Svédország | 114,0 | 116,0 | 117,6 | 114,1 | 113,2 | 114,0 | 115,2 | 115,0 | 115,0 | 116,5 | 118,6 |
| Szlovákia | 107,1 | 113,1 | 115,6 | 116,2 | 119,6 | 121,0 | 120,7 | 124,1 | 126,4 | 131,1 | 134,5 |
| Szlovénia | 106,9 | 111,4 | 111,9 | 116,1 | 117,9 | 122,4 | 122,9 | 126,7 | 127,8 | 129,4 | 133,4 |
| EU-átlag | 106,4 | 109,0 | 110,7 | 111,4 | 112,4 | 114,1 | 115,9 | 116,6 | 117,1 | 118,9 | 120,7 |
| Eurózóna | 105,3 | 107,8 | 109,5 | 110,4 | 111,3 | 113,0 | 114,8 | 115,5 | 115,9 | 117,9 | 119,5 |
Módszertani megjegyzések
A közölt lakáspiaci árindexek összesített értékei az Eurostat lakáspiaci árindexei között is megjelennek. A harmonizált módszertannak köszönhetően ezek az adatok teljes mértékben összehasonlíthatóak az egyes európai országok, illetve az EU-tagállamok összesített indexeivel.
Az ármegfigyelések forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa, ahonnan az illetékkiszabási eljárásban keletkező információkat a beérkezés után havonta, anonimizálva vesszük át. Az adatátadás minden – magánszemélyek által kötött és a teljes lakás átruházásával járó – adásvételre kiterjed, tartalmazza a lakások eladási ára mellett azok legfontosabb jellemzőit. A lakáspiaci tranzakciók adatait ezt követően a KSH statisztikai nyilvántartási rendszereiben elérhető, a lakáspiaci folyamatok szempontjából releváns információkkal egészítjük ki, ezáltal pontosabb adatokra teszünk szert a piaci forgalomba kerülő lakások típusára és közvetlen környezetére vonatkozóan. 2007-től kezdődően állnak rendelkezésünkre egységes szerkezetű, minden tekintetben összehasonlítható adatsorok, amelyek lehetővé teszik a lakáspiac árváltozásának részletes vizsgálatát. 2016-tól az átvett adatok tartalmazzák az ingatlant szerző személyek állampolgárságát és születési évét is. A fokozatosan teljessé váló adatbázis a 2018. évi folyamatokról még csak előzetes tájékoztatást tesz lehetővé. Összeállításunk 2018 előtti időszakra vonatkozó adatai véglegesek.
A számításainkból adathiány miatt az esetek 1%-át zártuk ki. Azokban az esetekben, ahol a lakás alapterülete hiányzott, de a többi ismérv hiánytalanul rendelkezésünkre állt, a lakás ára és jellemzői alapján megbecsültük a nagyságát, ezt követően a további számításokban ezzel a becsült értékkel szerepeltettük. Ezután az adatok elemzése loglineáris regressziós modellel történt. A modellben felhasznált legfontosabb adatok: a lakások alapterülete, az épület jellege, a település (Budapesten kerület) és a település különböző földrajzi, közigazgatási és jövedelmi mutatói, a közvetlen lakókörnyezet övezetének és a lakóépületnek a jellemzői. Az új lakások elkülönítését az újlakás-vásárláshoz kapcsolódó kedvezmények alapján a NAV végezte. 2018-tól az új építésű lakások azonosításához a használatba vételi engedéllyel rendelkező, értékesítésre épített épületek adatait is felhasználjuk az OSAP 1078. sz. adatgyűjtésből.
Az újlakás-piac megfigyelése céljára rendelkezésre álló adásvételek száma az aktuális időszakban még alacsony, ezért az új lakások esetében külön kiemelendő az eredmények előzetes jellege.
Az első modellszámítás eredményei alapján a lakások 5%-át outlierként kiszűrjük, és a további indexszámításokban figyelmen kívül hagyjuk. Az outlierek kizárása után megismételt modellszámítással kalkuláljuk ki az árak összetételhatásra és tiszta árváltozásra bontott indexeit. A loglineáris módszerből következően a közölt árindexek minden esetben az adott árak mértani átlagából adódnak. A kiadványban közölt átlagárak ugyanakkor mindig számtani átlagok, amelyeket az outlierszűrés elvégzése után számítunk.
Az Eurostat által közölt összevont lakáspiaci árindex a használt és az új lakások kiadványunkban bemutatott indexeinek súlyozott átlaga. A súlyokat a megelőző év összesített lakáspiaci forgalmának értékadatai adják. Az Eurostat által közölt legfrissebb magyar adatok mindig a tárgyidőszakot követő második hónap végéig rögzített adatokon alapuló előzetes eredmények, míg jelen kiadványunkhoz már a tárgyidőszakot követő teljes negyedév beérkezett adatait használtuk fel.
Az előzetes adatok számításához figyelembe vett (nem outlier) tranzakciók száma
| Év, negyedév |
Használt lakás | Új lakás | Összesen | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Budapest | megye- székhely |
város | község | együtt | Budapest | megye- székhely |
város | község | együtt | ||
| 2019. I. | 7 760 | 7 326 | 11 161 | 8 079 | 34 326 | 722 | 693 | 618 | 152 | 2 185 | 36 511 |
| 2019. II. | 5 551 | 6 451 | 11 012 | 8 508 | 31 522 | 353 | 454 | 385 | 84 | 1 276 | 32 798 |
| 2019. III. | 1 447 | 3 841 | 6 305 | 6 090 | 17 683 | 48 | 219 | 182 | 31 | 480 | 18 163 |
További adatok, információk
Lakáspiaci árindex negyedévenként (2015. J–M–2019. Jl–Sz)
Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként (2015. J–M–2019. Jl–Sz)
Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint (2015. I. n.év–2015. III. n.év)
Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint (2015. I. n.év–2015. III. n.év)
Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók régió és településtípus szerint (2015. I. n.év–2015. III. n.év)
Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint (2015. I. n.év–2015. III. n.év)
Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint (2015. I. n.év–2015. III. n.év)
Lakáspiaci árindex
Egy lakás átlagos ára és négyzetméter ára épülettípus szerint
Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma
Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint
Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint
Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma régió és településtípus szerint
Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint
Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint
Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu