Mérséklődött a lakáspiaci forgalom
2019-ben hat év után először mérséklődött a lakáspiaci tranzakciók száma. A csökkenés a jelenleg rendelkezésre álló adatok alapján 11%-ra becsülhető az egy évvel korábbihoz képest. Országosan a visszaesés a II. negyedévtől kezdődött, akkor 12, majd a III. negyedévben 14%-kal esett az eladott lakások száma. 2019 IV. negyedévében ötödével kevesebb eladás történt, mint amennyit egy évvel korábban, azonos feldolgozottsági szint mellett megfigyeltünk.
Az országosan összesített adatok alapján az eladások az I. negyedévben még stagnáltak, a nagyobb városokban azonban már ekkor elkezdődött a visszaesés.
- Budapesten 8,9, a megyeszékhelyeken 4,8%-kal kevesebb adásvétel jött létre az év első három hónapjában, mint egy évvel korábban. Ezt követően az év folyamán, elsősorban a nagyobb városokban, fokozatosan mérséklődött a forgalom. A megyeszékhelyeken a IV. negyedév forgalmának csökkenése 20% körülire tehető. Ennél is nagyobb a visszaesés Budapesten, amiben az is szerepet játszhat, hogy az elmúlt évben a lakásügyekkel kapcsolatos hivatali eljárások átfutása a fővárosban meghosszabbodott.
- A kisebb városokban az I. negyedévi enyhe forgalomemelkedést 8 és 10% közötti csökkenés követte. A községek lakáspiacának éves forgalma csekély növekedést ért el, ami 2019 második felére is jellemző volt.
A széttartó területi folyamatok hátterében több, a lakáspiacot érintő intézkedés hatása is kimutatható. A nagyvárosok lakáspiaci forgalmának visszaesésében szerepet játszott a Magyar Állampapír Plusz1 2019. júniusi megjelenése, a községek lakáspiacának élénkülése pedig a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) kiszélesítésével hozható összefüggésbe. 2019. július 1-jétől bevezették a falusi CSOK-ot,2 illetve a CSOK-támogatás és -hitel használt lakások vásárlására is elérhetővé vált.
Az eladott és az értékesítésre épített lakások száma
| Év | Összes eladott lakás | Ebből: | Értékesítési céllal épült új lakás | |
|---|---|---|---|---|
| használt lakás | új lakás | |||
| 2007 | 191,2 | .. | .. | 17,9 |
| 2008 | 154,1 | 140 ,0 | 14,1 | 17,4 |
| 2009 | 91,1 | 82 ,9 | 8,3 | 16,9 |
| 2010 | 90,3 | 85,5 | 4,8 | 10,7 |
| 2011 | 87,7 | 83,9 | 3,9 | 4,8 |
| 2012 | 86,0 | 83,3 | 2,6 | 3,5 |
| 2013 | 88,7 | 86,4 | 2,3 | 3,2 |
| 2014 | 113,8 | 110,5 | 3,3 | 3,4 |
| 2015 | 134,1 | 130,7 | 3,4 | 3,1 |
| 2016 | 146,3 | 141,4 | 4,9 | 5,2 |
| 2017 | 153,8 | 147,7 | 6,1 | 7,3 |
| 2018 | 163,7 | 154,6 | 9,1 | 9,5 |
| 2019 (előzetes) | 129,4 | 123,0 | 6,4 | 12,1 |
Éves szinten tovább nőttek a lakásárak
A használt lakások éves tiszta árindexe 2019 eddig feldolgozott adatai alapján a 2015. évi bázis 169%-át éri el. A 2018-hoz viszonyított 17%-os növekedés elsősorban az 2019. I. negyedévi gyors áremelkedésnek tudható be.
2019-ben az új lakások árszintje elérte a 2015. évi bázis 162%-át. Az új lakások előző évhez mért 9,1%-os áremelkedése elmaradt a megelőző évekétől.
Az éves árváltozás alakulása és tényezői
| Év | Új lakások | Használt lakások | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| összetétel hatása | tiszta árváltozása | teljes árváltozása | összetétel hatása | tiszta árváltozása | teljes árváltozása | |
| Előző év=100,0 | ||||||
| 2016 | 97,4 | 110,5 | 107,6 | 92,9 | 113,3 | 105,3 |
| 2017 | 98,0 | 118,6 | 116,3 | 97,2 | 111,9 | 108,7 |
| 2018 | 106,5 | 113,4 | 120,8 | 97,6 | 114,2 | 111,5 |
| 2019 (előzetes) | 96,6 | 109,1 | 105,3 | 90,6 | 116,5 | 105,5 |
| 2015=100,0 | ||||||
| 2015 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| 2016 | 97,4 | 110,5 | 107,6 | 92,9 | 113,3 | 105,3 |
| 2017 | 95,5 | 131,1 | 125,1 | 90,3 | 126,9 | 114,5 |
| 2018 | 101,7 | 148,7 | 151,1 | 88,1 | 144,9 | 127,7 |
| 2019 (előzetes) | 98,2 | 162,1 | 159,2 | 79,8 | 168,8 | 134,7 |
Az év folyamán megfordult az áralakulás trendje
2019 folyamán a használtlakás-árak 2014 óta állandósult növekedésében az év vége közeledtével fordulat állt be. Az I. negyedév előző időszakhoz mért rendkívül magas, 8,6%-os áremelkedése után a II. negyedévben mérséklődött a használt lakások drágulása (3,3%). A III. negyedévben az árak emelkedése megállt (–0,2%), a IV. negyedév eddig feldolgozott adatai pedig már 3,0%-os csökkenést jeleznek. A 2015. évi bázison számított index a 171%-ot elérő II. negyedévi csúcs után az év végére 166%-ra mérséklődött.
Az új lakások piacán az előző negyedévhez mért, 5,2%-os I. negyedévi áremelkedést további, 2,9%-os drágulás követte a II. negyedévben. Az év további részében kisebb árcsökkenést mutatnak az eddig rendelkezésre álló adatok (–2,4, majd –1,7%). Az új lakások 2015. évi bázisindexe ugyancsak a II. negyedévben érte el a csúcsot (165%), az év végére pedig 158%-ra esett vissza.
2019 IV. negyedévében a használt lakások ára 8,7, az újaké 3,9%-kal volt magasabb 2018 azonos időszakához viszonyítva.
A legtöbb új lakást a nagyvárosokban adták át
Az új lakások áralakulását alapvetően az határozta meg, hogy a 2019-ben átadott új lakások árát nagyrészt a 2017–2018-ban megkötött szerződésekben szabták meg. Emiatt az itt bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és kifejezetten csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.
2019-ben:
- Egy új lakás átlagosan 29,5 millió forintba került az országban, 1,9 millió forinttal többe, mint 2018-ban. Budapesten ezalatt 3,2 millió forinttal, 37,3 millió forintra nőtt az átlagár.
- A fajlagos ár 480 ezer forint volt, 11%-kal haladta meg a 2018. évit. Budapesten az átlagos négyzetméterár 685 ezer forintot tett ki, a vidéki városokban 400 ezer forint körül alakult, és ettől a községi átlagár sem sokkal maradt el (371 ezer forint/m2).
- Az újlakás-piac területi koncentrációját jelzi, hogy az összes új lakás felét alig egy tucat vidéki városban és öt budapesti kerületben értékesítették. Közülük Budapest XI. kerületében volt az átadott új lakások ára a legmagasabb. Az itt megfigyelt, közel 800 ezer forintos árszint felét sem éri el több vidéki város (Eger, Miskolc, Pécs, Nyíregyháza) új lakásainak ára.
A legtöbb új lakást építő település, kerület fajlagos lakására és lakásszáma, 2019 (előzetes)
| Település, kerület rangsora | Átlagár, ezer forint/m2 | Szám, darab |
|---|---|---|
| Budapest XIII. kerület | 652 | 507 |
| Budapest IX. kerület | 682 | 314 |
| Győr | 445 | 282 |
| Debrecen | 412 | 235 |
| Siófok | 597 | 224 |
| Kecskemét | 429 | 223 |
| Nyíregyháza | 349 | 223 |
| Szombathely | 399 | 215 |
| Budapest XI. kerület | 793 | 213 |
| Pécs | 370 | 152 |
| Veszprém | 448 | 136 |
| Budapest X. kerület | 519 | 123 |
| Budapest VIII. kerület | 781 | 115 |
| Miskolc | 342 | 114 |
| Szeged | 417 | 112 |
| Eger | 348 | 110 |
A kisebb települések lakásépítése elsősorban a budapesti agglomerációban és a Balaton környékén számottevő.
- A budapesti agglomeráció területén az új lakások négyzetméterára (424 ezer forint) nem éri el a budapesti átlag kétharmadát. A legdrágább új lakások a budapesti agglomeráció északnyugati területén (480 ezer forint/m2), míg a legolcsóbbak a déli részén találhatók (398 ezer forint/m2).
- A balatoni agglomerálódó térség déli részén eladott új lakások négyzetméterára (578 ezer forint) közel másfélszerese a megyeszékhelyekének, és mindössze 16%-kal marad el a budapesti átlagtól.
Folytatódott a használtlakás-piac átalakulása
A megfigyelések kezdete óta soha nem volt olyan alacsony Budapest használtlakás-piaci súlya, mint 2019-ben (17%). A megyeszékhelyek piaci részesedése nem változott, a kisebb településeké tovább nőtt. Míg korábban a nagyobb városokban zajlott a használtlakás-piaci tranzakciók többsége, addig 2016-ban ez az arány megfordult. Azóta a nem megyeszékhely városok és a községek a lakáseladások egyre növekvő hányadát adják, így 2019-ben már e kisebb településeken jött létre az összes használtlakás-értékesítés több mint 60%-a.
Miközben a piac összetétele a kisebb települések felé tolódott, tovább nőttek a területi árkülönbségek.
2019-ben:
- A használt lakások országos átlagára 17,4 millió forint volt, 1,4 millió forinttal több, mint 2018-ban. Éves összevetésben az ország valamennyi régiójában emelkedtek az árak. Kiemelkedő, 21%-os volt a növekedés Közép-Dunántúlon, Budapesten és Pest régióban (18, illetve 16%), továbbá a rendkívül alacsony bázisról induló Észak-Magyarországon (17%).
- A főváros és a vidék átlagos árszintje közötti különbség tovább nőtt, és meghaladta a 2,5-szeres mértéket (34,7 millió, illetve 13,6 millió forint).
- Budapesten egy átlagos használt lakás ára 5,2 millió forinttal volt magasabb, mint 2018-ban. A megyeszékhelyeken ezalatt 3,2 millió forinttal nőtt az átlagár. A kisebb településeken a III–IV. negyedévben már estek az árak, éves szinten azonban itt is növekedés mutatható ki: a nem megyeszékhely városokban 1,6, a községekben 0,7 millió forinttal került többe egy lakás, mint egy évvel korábban.
- A használt lakások fajlagos ára 263 ezer forint volt, 23 ezer forinttal több, mint egy évvel azelőtt. Budapesten a négyzetméterár 617 ezer forintot ért el, több mint 100 ezerrel haladta meg a korábbi szintet.
- A kisebb települések súlyának növekedésével párhuzamosan nőtt a családi házak részesedése: az eladott használt lakások 54%-a családi házban volt. Az értékesítések kevesebb mint egyharmada társasházi, további 14%-a panelépületben valósult meg.
- A leggyorsabban, átlagosan 20%-kal a panellakások ára emelkedett. Budapesten és a megyeszékhelyeken ennél is nagyobb mértékben nőtt az áruk 2018 óta (24, illetve 25%). A nem panel társasházi lakások 16, a családi házak átlagosan 4,1%-kal drágultak.
Az EU-ban általános a lakáspiaci áremelkedés
Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások áralakulását. 2019 IV. negyedévében az uniós tagállamok összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi 122%-át tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 120% volt.
2019 III. negyedévében az Eurostat módszertana szerint a 2015. évi bázison számított összevont lakásárindex magyarországi értéke elérte a 165%-ot. A kiugró I. negyedévi emelkedés után a II. negyedévben a magyar összevont lakásárindex értéke már visszafogottan emelkedett, a III. negyedévi előzetes adat kismértékben csökkent. A IV. negyedévi összevont lakáspiaci árindex 2,9%-kal mérséklődött, ami nem egyedülálló.
- 3%-ot meghaladó volt a negyedéves árcsökkenés Dániában és Cipruson.
- Kisebb, 1% alatti mérséklődést további 7 ország jelentett.
- 3%-ot megközelítő vagy meg is haladó áremelkedésről számolt be Málta, Észtország, Lengyelország és Horvátország.
A környező országok közül a már említett Horvátország mellett Szlovákiában 2,3, Ausztriában és Romániában egyaránt 1,6%-kal drágultak a lakások. A szlovén lakásárak nem változtak számottevően az év utolsó időszakában (–0,1%).
Negyedéves nominális lakáspiaci árindex az Európai Unió tagországaiban (2015=100,0)
| Ország, országcsoport | 2018 | 2019 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| I. | II. | III. | IV. | I. | II. | III. | IV. | |
| Ausztria | 117,5 | 118,5 | 120,4 | 122,2 | 122,4 | 126,4 | 127,8 | 129,8 |
| Belgium | 107,7 | 108,7 | 110,9 | 110,3 | 111,5 | 112,0 | 116,0 | 115,6 |
| Bulgária | 120,7 | 124,0 | 125,0 | 126,2 | 129,5 | 130,3 | 132,0 | 134,0 |
| Ciprus | 103,3 | 104,0 | 103,3 | 107,0 | 107,8 | 112,3 | 105,7 | 101,8 |
| Csehország | 125,0 | 128,7 | 131,9 | 134,4 | 137,2 | 140,6 | 143,4 | 146,4 |
| Dánia | 114,0 | 115,6 | 116,1 | 113,5 | 116,0 | 118,7 | 118,9 | 115,0 |
| Egyesült Királyság | 113,6 | 114,9 | 117,1 | 116,6 | 115,3 | 116,1 | 118,1 | 117,8 |
| Észtország | 115,2 | 116,4 | 116,7 | 120,0 | 122,0 | 123,1 | 126,2 | 129,8 |
| Finnország | 101,7 | 103,5 | 103,0 | 103,3 | 102,7 | 104,4 | 104,8 | 104,1 |
| Franciaország | 105,4 | 106,3 | 108,7 | 108,5 | 108,5 | 109,7 | 112,3 | 112,6 |
| Hollandia | 119,9 | 121,7 | 125,6 | 127,3 | 129,7 | 131,8 | 133,4 | 135,4 |
| Horvátország | 109,4 | 109,3 | 112,3 | 113,5 | 117,6 | 120,6 | 121,4 | 124,9 |
| Írország | 127,3 | 130,4 | 133,3 | 134,3 | 133,0 | 133,7 | 135,6 | 135,4 |
| Izland | 138,8 | 140,5 | 143,5 | 145,2 | 146,2 | 147,2 | 148,2 | 151,7 |
| Lengyelország | 109,5 | 112,0 | 113,4 | 116,1 | 118,3 | 121,1 | 123,6 | 127,1 |
| Lettország | 126,0 | 129,9 | 128,3 | 132,9 | 134,0 | 140,2 | 144,6 | 145,4 |
| Litvánia | 119,8 | 123,0 | 124,4 | 125,6 | 129,2 | 131,1 | 132,4 | 133,8 |
| Luxemburg | 116,8 | 117,9 | 120,8 | 123,9 | 125,0 | 131,4 | 134,4 | 137,6 |
| Magyarország | 138,7 | 142,5 | 148,5 | 152,3 | 165,2 | 169,0 | 168,1 | 165,6 |
| Málta | 111,3 | 115,5 | 119,3 | 123,8 | 118,5 | 122,7 | 126,4 | 130,8 |
| Németország | 118,3 | 120,6 | 123,1 | 124,6 | 124,4 | 127,1 | 129,0 | 131,7 |
| Norvégia | 113,6 | 116,1 | 116,3 | 116,2 | 118,5 | 121,7 | 120,5 | 120,0 |
| Olaszország | 98,6 | 99,2 | 98,4 | 98,3 | 97,7 | 99,1 | 98,8 | 98,6 |
| Portugália | 125,6 | 128,5 | 129,7 | 132,3 | 137,1 | 141,5 | 143,1 | 144,1 |
| Románia | 116,1 | 119,7 | 118,9 | 119,8 | 119,9 | 121,8 | 123,6 | 125,5 |
| Spanyolország | 115,0 | 117,9 | 120,5 | 121,0 | 122,9 | 124,3 | 126,3 | 125,4 |
| Svédország | 113,2 | 114,0 | 115,2 | 115,0 | 115,0 | 116,5 | 118,6 | 118,7 |
| Szlovákia | 119,6 | 121,0 | 120,7 | 124,1 | 126,4 | 131,1 | 134,5 | 137,6 |
| Szlovénia | 117,9 | 122,4 | 122,9 | 126,7 | 127,8 | 129,4 | 133,4 | 133,2 |
| EU-28 átlaga | 112,4 | 114,1 | 115,9 | 116,6 | 117,1 | 119,0 | 120,7 | 121,5 |
| Eurózóna | 111,3 | 113,0 | 114,8 | 115,5 | 115,9 | 117,9 | 119,5 | 120,4 |
Módszertani megjegyzések
A közölt lakáspiaci árindexek összesített értékei az Eurostat lakáspiaci árindexei között is megjelennek. A harmonizált módszertannak köszönhetően ezek az adatok teljes mértékben összehasonlíthatóak az egyes európai országok, illetve az EU-tagállamok összesített indexeivel.
Az ármegfigyelések forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa, ahonnan az illetékkiszabási eljárásban keletkező információkat a beérkezés után havonta, anonimizálva vesszük át. Az adatátadás minden – magánszemélyek által kötött és a teljes lakás átruházásával járó – adásvételre kiterjed, és tartalmazza a lakások eladási ára mellett azok legfontosabb jellemzőit. A lakáspiaci tranzakciók adatait a KSH statisztikai nyilvántartási rendszereiben elérhető, a lakáspiaci folyamatok szempontjából releváns információkkal egészítjük ki, ezáltal pontosabb adatokra teszünk szert a piaci forgalomba kerülő lakások típusára és közvetlen környezetére vonatkozóan. 2007-től kezdődően állnak rendelkezésünkre egységes szerkezetű, minden tekintetben összehasonlítható adatsorok, amelyek lehetővé teszik a lakáspiac árváltozásának részletes vizsgálatát. 2016-tól az átvett adatok tartalmazzák az ingatlant szerző személyek állampolgárságát és születési évét is. A fokozatosan teljessé váló adatbázis a 2018. évi folyamatokról még csak előzetes tájékoztatást tesz lehetővé. Összeállításunk 2018 előtti időszakra vonatkozó adatai véglegesek.
A számításainkból adathiány miatt az esetek 1,0%-át zártuk ki. Azokban az esetekben, ahol a lakás alapterülete hiányzott, de a többi ismérv hiánytalanul rendelkezésünkre állt, a lakás ára és jellemzői alapján megbecsültük a nagyságát, a további számításokban ezzel a becsült értékkel szerepeltettük. Ezután az adatok elemzése loglineáris regressziós modellel történt. A modellben felhasznált legfontosabb adatok: a lakások alapterülete, az épület jellege, a település (Budapesten kerület) és a település különböző földrajzi, közigazgatási és jövedelmi mutatói, a közvetlen lakókörnyezet övezetének és a lakóépületnek a jellemzői. Az új lakások elkülönítését az újlakás-vásárláshoz kapcsolódó kedvezmények alapján a NAV végezte. 2018-tól az új építésű lakások azonosításához a használatba vételi engedéllyel rendelkező, értékesítésre épített épületek adatait is felhasználjuk az OSAP 1078. sz. adatgyűjtésből. Az újlakás-piac megfigyelése céljára rendelkezésre álló adásvételek száma az aktuális időszakban még alacsony, ezért az új lakások esetében külön kiemelendő az eredmények előzetes jellege.
Az első modellszámítás eredményei alapján a lakások 5,0%-át outlierként kiszűrjük, és a további indexszámításokban figyelmen kívül hagyjuk. Az outlierek kizárása után megismételt modellszámítással kalkuláljuk ki az árak összetételhatásra és tiszta árváltozásra bontott indexeit. A loglineáris módszerből következően a közölt árindexek minden esetben az adott árak mértani átlagából adódnak. A kiadványban közölt átlagárak ugyanakkor mindig számtani átlagok, amelyeket az outlierszűrés elvégzése után számítunk.
Az Eurostat által közölt összevont lakáspiaci árindex a használt és az új lakások kiadványunkban bemutatott indexeinek súlyozott átlaga. A súlyokat a megelőző év összesített lakáspiaci forgalmának értékadatai adják. Az Eurostat által közölt legfrissebb magyar adatok mindig a tárgyidőszakot követő második hónap végéig rögzített adatokon alapuló előzetes eredmények, míg jelen kiadványunkhoz már a tárgyidőszakot követő teljes negyedév beérkezett adatait használtuk fel.