KSH–ingatlan.com-lakbérindex, 2020. december



Tovább nőtt a kiadó lakások kínálata 2020-ban: a növekedés egyik fontos tényezője a koronavírus okozta járvány miatti fővárosi kínálatnövekedés volt, amelyet a megyei jogú városokban tapasztalt visszaesés részben mérsékelt. 2020 decemberében is folytatódott a piacon már öt hónapja tartó árcsökkenés: a 2020. januári csúcshoz képest országosan 13, Budapesten 16%-kal olcsóbban lehetett lakást bérelni, ami nagyjából a két és fél évvel ezelőtti szintnek felelt meg.

Mérsékelt ütemben nőtt a kiadó lakások kínálata 2020-ban

A felhasznált adatok területi megoszlására jelentős nagyvárosi koncentráció, azon belül erőteljes fővárosi túlsúly jellemző. Budapest részesedése 2020-ban 62,7% volt. Az előző évi magas bázis ellenére a megyei jogú városok kivételével valamennyi településtípus esetében nőtt a kiadó lakások kínálata 2020-ban. A főváros túlsúlyának emelkedéséhez a járvány miatti kínálatnövekedés és a vidéki nagyvárosok hirdetésszám-csökkenése egyaránt hozzájárult.

1. ábra
A számításokhoz figyelembe vett hirdetések számának alakulása településtípus szerint

A kiadásra meghirdetett lakások nagysága Budapesten átlagosan 53, a megyei jogú városokban 57 m2 volt 2020-ban. A kisebb településeken általában nagyobbak voltak a kiadó lakások, átlagos alapterületük 66 m2-t tett ki. A legnagyobb alapterületű albérleteket Pest megyében hirdették, átlagos nagyságuk 74 m2 volt.

A megfigyelt hirdetések túlnyomó többsége (94%-a) többlakásos épületben lévő lakásokra vonatkozott, a fennmaradó 5,9% esetében családi házakat hirdettek meg. Budapesten a kiadó lakások mindössze 2,7%-a volt családi ház.

2020-ban a vizsgált hirdetések 45%-a magánszemélyektől, 55%-a közvetítőktől származott. Növekedett a magánhirdetők aránya az előző évhez képest, illetve a hirdetések száma is meghaladta a 2019-ben figyelembe vett hirdetésekét.

2. ábra
A magán- és közvetítőirodai hirdetések számának alakulása negyedévente

Ötödik hónapja csökkennek a lakbérek

A nyár eleji ingadozás után augusztus óta folyamatos az árcsökkenés a lakásbérleti piacon. Decemberben további 1,3%-kal mérséklődtek a lakbérek, ennek következtében a decemberi lakbérszint az áprilisi mélyponttól már 3,2%-kal maradt el. A fővárosban az országoshoz hasonló tendencia érvényesült: a decemberi lakbérek 1,5%-kal voltak alacsonyabbak az előző havinál és 3,5%-kal az áprilisinál. 2020 decemberében az aggregált országos lakbérindex a 2015. évi érték 127%-át érte el, ez 11%-kal kisebb az előző év azonos időszakinál. Budapesten ezzel egy időben a 2015. évi bázison számított lakbérindex 120%-ot tett ki, az előző év azonos időszakinál 14%-kal alacsonyabb volt.

3. ábra
KSH–ingatlan.com-lakbérindex

Decemberben Budapest minden kerületcsoportjában tovább csökkentek az árak. A budai hegyvidéki kerületekben (a novemberi növekedést követően) 4,6, a budai egyéb kerületekben 1,2%-kal elmaradt a lakbérek szintje az előző havitól. A főváros pesti oldalán, a belső kerületekben 1,9, az átmeneti kerületekben 0,8%-kal szintén tovább mérséklődtek az albérletárak, ugyanakkor a külső kerületekben alapvetően stagnáltak. Április óta a legnagyobb árcsökkenés a budai hegyvidéki (7,7) és a pesti külső kerületekben (7,1) következett be, míg az egy évvel korábbihoz képest a pesti belső kerületekben (17%).

4. ábra
Budapesti KSH–ingatlan.com-lakbérindex

Módszertani megjegyzések

A kerületek besorolása a budapesti kerületcsoportokba a következők szerint történt:

Budai hegyvidéki kerület: I., II., XII.

Budai egyéb kerület: III., XI., XXII.

Pesti belső kerület: V., VI., VII., VIII., IX.

Pesti átmeneti kerület: X., XIII., XIV., XIX., XX.

Pesti külső kerület: IV., XV., XVI., XVII., XVIII., XXI., XXIII.

Az ingatlan.com adatbázisa lehetővé teszi a többszörös megjelenések azonosítását, és ez megoldja a hirdetési adatbázisok legnehezebben kezelhető problémáját, a többször meghirdetett esetek által okozott torzítást.

A lakásbérleti piac áralakulását leíró lakbérindexeket a különböző részsokaságokon elvégzett hedonikus regressziós elemzéssel állapítjuk meg. Mindegyik részindex esetében hasonló modellezési technikát alkalmazunk, és megegyezik a bevont változók köre is. Valamennyi modell a teljes időszakot fedi le. Az adatok 2015 májusától állnak rendelkezésre. A 2015. évi adatokat tekintettük a modellezés során kontrollnak, ennek megfelelően a számított indexeket minden esetben 2015. évi bázisindexként szerepeltetjük. A lakbérek időbeli változása – maga a lakbérindex – a havonként képzett idő-dummyk együtthatóiból adódik. Az összetételhatás megfigyelésére felhasználtuk a hirdetési adatbázisban elérhető, megfelelő kitöltöttségű lakásminőségi jellemzőket, valamint a KSH adatbázisaiból beemelt mutatókat. A célváltozót, az alapterületet és a település(rész)re jellemző lakáspiaci árszintet logaritmizálva, a kategoriális változókat pedig dummy formára alakítva vontuk be a modellekbe.

A különböző részindexek aggregálásával számított, valamennyi vizsgált hirdetést lefedő indexek közül jelen összeállításban a régiós részindexekből számított mutatót használjuk. A mellékelt táblákban emellett elérhetők a hirdetők szerinti rétegzésen alapuló és az egyetlen modell alapján számított mutatók is.

A részletes módszertani ismertetés elérhető a Lakbérindexet fejlesztett a KSH és az ingatlan.com c. kiadványban.

További adatok, információk

Táblamelléklet

Kapcsolódó adatok (Heti monitor)

Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu