2019-ben hat év után először csökkent a lakáspiaci tranzakciók száma, amelynek a mértéke az eddig feldolgozott adatok alapján 8,0%-ra becsülhető. A községekben emelkedés volt, ám a nagyobb települések felé haladva fokozódó forgalom-visszaesés történt. A 2015. évi bázison számított 2019. évi használtlakás-árindex 167, az új lakásoké 166% volt, ez éves szinten a használt lakások esetében 15, az új lakások esetén 11%-os növekedést jelentett. 2020 I. negyedévében a használt lakások árindexe (173%) elérte a 2019. III. negyedévi csúcsot, az újaké (164%) csak megközelítette azt (165%).
Mérséklődött a lakáspiaci forgalom
2019-ben hat év után először csökkent a lakáspiaci tranzakciók száma. A 2018. évi 164 ezerrel szemben a 2019. évből eddig 151 ezer tranzakció adatainak feldolgozása történt meg. A csökkenés mértéke ennek alapján 8,0%-ra becsülhető, azonban a következő hónapok során még további adatok beérkezésére számítunk, így ennek a mutatónak a végleges értéke várhatóan kisebb lesz. A teljes lakáspiaci forgalom visszaesése a használtlakás-eladások alakulásának tudható be, ezek száma 8,7%-kal csökkent, miközben 5,0%-kal több új lakást adtak el az év során. 2019 I. negyedévében a használt lakások értékesítési adatainak visszaesését még ellensúlyozta az újlakás-piac bővülése, az ezt követő negyedévek összesített lakáspiaci forgalma azonban rendre elmaradt (10–12%-kal) a megelőző év azonos időszaki adatától.
2020 I. negyedévében az eddig feldolgozott adásvételek száma nem érte el az előző év azonos időszakának háromnegyedét. Ez az információ az adatok elmúlt hónapokban tapasztalt lassuló beérkezése miatt egyelőre nem alkalmas a forgalom alakulásának reális megítélésére.
A 2019. évi lakáseladások száma a községekben kissé emelkedett (2,6%), a nagyobb városok felé haladva viszont egyre fokozódó mértékben esett vissza: a kisebb városokban 6, a megyeszékhelyeken 12, Budapesten 19%-kal. Elsősorban ez utóbbi esetben lehet még érdemi korrekcióra számítani az ezután beérkező adatok ismeretében. A széttartó területi folyamatok hátterében több, a lakáspiacot érintő intézkedés hatása is kimutatható. A nagyvárosok lakáspiaci forgalmának visszaesésében szerepet játszott a Magyar Állampapír Plusz megjelenése 2019 júniusától, míg a községek lakáspiacának élénkülése a Családi Otthonteremtési Támogatások kiszélesítésével hozható összefüggésbe: 2019. július 1-től bevezették a Falusi CSOK-ot, a CSOK-támogatás és hitel pedig használt lakások vásárlására is elérhetővé vált.
Az eladott és az értékesítésre épített lakások száma
| Év, negyedév | Összes eladott lakás | Ebből: | Értékesítési céllal épült új lakás | |
|---|---|---|---|---|
| használt lakás | új lakás | |||
| 2007 | 191,2 | .. | .. | 17,9 |
| 2008 | 154,1 | 140,0 | 14,1 | 17,4 |
| 2009 | 91,1 | 82,9 | 8,3 | 16,9 |
| 2010 | 90,3 | 85,5 | 4,8 | 10,7 |
| 2011 | 87,7 | 83,9 | 3,9 | 4,8 |
| 2012 | 86,0 | 83,3 | 2,6 | 3,5 |
| 2013 | 88,7 | 86,4 | 2,3 | 3,2 |
| 2014 | 113,8 | 110,5 | 3,3 | 3,4 |
| 2015 | 134,1 | 130,7 | 3,4 | 3,1 |
| 2016 | 146,3 | 141,4 | 4,9 | 5,2 |
| 2017 | 153,8 | 147,7 | 6,1 | 7,3 |
| 2018 | 163,7 | 154,6 | 9,1 | 9,5 |
| 2019 (előzetes) | 150,7 | 141,1 | 9,5 | 12,1 |
| 2020. I. negyedév (előzetes) | 17,5 | 17,1 | 0,5 | 2,7 |
Éves szinten tovább nőttek a lakásárak
A használt lakások éves, tiszta árindexe 2019 eddig feldolgozott adatai alapján a 2015. évi bázis 167%-át éri el. A 2018-hoz viszonyított 15%-os növekedés elsősorban az első negyedévben bekövetkezett gyors áremelkedésnek tudható be.
Az új lakások árszintje elérte a 2015. évi bázis 166%-át. Az új lakások éves szinten 11%-os áremelkedése 2019-ben kissé elmaradt a megelőző évekétől.
Az éves árváltozás alakulása és tényezői
| Év, negyedév | Új lakások | Használt lakások | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| összetétel-hatása | tiszta árváltozása | teljes árváltozása | összetétel-hatása | tiszta árváltozása | teljes árváltozása | |
| Előző év=100,0 | ||||||
| 2016 | 97,4 | 110,5 | 107,6 | 92,9 | 113,3 | 105,3 |
| 2017 | 98,0 | 118,6 | 116,3 | 97,2 | 111,9 | 108,7 |
| 2018 | 106,5 | 113,4 | 120,8 | 97,6 | 114,2 | 111,5 |
| 2019 (előzetes) | 98,0 | 111,4 | 109,2 | 91,5 | 115,3 | 105,5 |
| 2015=100,0 | ||||||
| 2015 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| 2016 | 97,4 | 110,5 | 107,6 | 92,9 | 113,3 | 105,3 |
| 2017 | 95,5 | 131,1 | 125,1 | 90,3 | 126,9 | 114,5 |
| 2018 | 101,7 | 148,7 | 151,1 | 88,1 | 144,9 | 127,7 |
| 2019 (előzetes) | 99,6 | 165,6 | 165,0 | 80,7 | 167,0 | 134,7 |
Tovább emelkedtek a lakásárak az év elején
2019 végére a használtlakás-árak 2014 óta állandósult növekedésében fordulat állt be. Az I. negyedév rendkívül magas, 8,6%-os áremelkedése után a II. negyedévben lassabb volt a használt lakások drágulása (3,4%). 2019. III. negyedévben az előzetes becslésekkel ellentétben már 1,4%-os emelkedés látszik, míg a IV. negyedév eddig feldolgozott adatai 1,1%-os mérséklődést jeleznek. A lakáspiaci visszaesés mértékére vonatkozó becslések korábbiakban kiadottnál kedvezőbb alakulása elsősorban a nagyszámú, később beérkezett budapesti adásvételnek tudható be, ezek figyelembevétele felfelé módosította az indexet. Hasonló jelenségre a továbbiakban is számítani kell, elsősorban a 2019. IV. negyedévi eredmények alakulásában. A 2015. évi bázison számított használtlakás-árindex a 173%-ot elérő, 2019. III. negyedévi csúcs után 2019 végére 171%-ra mérséklődött, majd 2020 I. negyedévében ismét 173%-ra nőtt. Ez a megelőző negyedévhez viszonyítva 1,1%-os emelkedést jelent. Az új lakások piacán 2020 I. negyedévében egyelőre nem érte el az árak szintje a korábbi csúcsnak számító 165%-ot, de 2019 végéhez képest itt is fordulat történt: az 5,2%-os, I. negyedévi áremelkedés hatására a bázisindex megközelítette a 164%-ot. 2020 I. negyedévében a használt lakások ára 4,8, az újaké 1,7%-kal volt magasabb 2019 azonos időszakához viszonyítva.
Az új lakások piaca a nagyvárosokra koncentrálódik
A 2019 óta átadott új lakások árát nagyrészt a 2017–2018 körül létrejött szerződésekben szabták meg. Emiatt az itt bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól és kifejezetten csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.
2019-ben
- egy új lakás átlagosan 30,5 millió forintba került az országban, 2,9 millió forinttal többe, mint 2018-ban. Budapesten ezalatt 3,5 millió forinttal, 37,6 millió forintra nőtt az átlagár.
- A fajlagos (négyzetméterre jutó) ár 482 ezer forint volt, ami 11%-kal haladta meg a 2018. évi értéket. Budapesten az átlagos négyzetméterár 688 ezer forintot tett ki, a vidéki városokban 400 ezer forint körül alakult, utóbbitól a községi átlagár nem sokkal maradt el (387 ezer forint/m2). 2020 I. negyedévében az eddig regiszrált újlakás-tranzakciók száma nem éri el a félezret, ezek átlagos ára 24,7 millió forint, ami egyelőre elmarad a 2019. évi értéktől.
A használtlakás-piacon kimutatható a Falusi CSOK hatása
Budapest használtlakás-piaci részesedése 2019-ben alig érte el a 20%-ot. Hasonlóan alakult a megyeszékhelyek súlya, míg a kisebb települések aránya (60%) magasabb lett. Az eladások számának tényleges emelkedéséről csak a községek esetében lehet beszámolni (2,6%), ez a növekedés pedig a Falusi CSOK hatásának tudható be. 2019 III–IV. negyedévében mintegy 19 ezer lakást adtak el azokon a településeken, amelyek a vonatkozó rendelet által kijelölt körbe tartoznak. Ez 12%-kal haladta meg a megelőző év azonos időszakában történt értékesítéseket, miközben minden egyéb településkategóriában csökkentek az eladások.
2020 I. negyedévében
- egy használt lakás 16,0 millió forintba került. Az átlagos lakásár ekkor Budapesten, Pest megyében és az Alföldön nem érte el az előző év végi szintet, míg a többi régióban emelkedés történt.
- A főváros és a vidék átlagos árszintje közötti különbség meghaladta a 2,6-szeres mértéket (34,1, illetve 13,1 millió forint).
- A használt lakások fajlagos ára 252 ezer forint volt, 5 ezer forinttal kevesebb, mint egy negyedévvel korábban. Budapesten a négyzetméterár 651 ezer forint volt, ami 7 ezerrel haladta meg a 2019. I. negyedév szintjét.
- A Falusi CSOK-program támogatott (preferált) településein további, mintegy 5 ezer lakást adtak el, így a rendelet kihirdetése óta eladott lakások száma e településeken meghaladta a 24 ezret. (Ugyanezen településeken az eladott új lakások száma a 100-at sem érte el.) A Falusi CSOK preferált településein az átlagos lakásár megközelítette a 6 millió forintot. Ez a nem támogatott községek jellemző lakásárának (19 millió forint) kevesebb mint egyharmada.
2019 III. negyedévében az érintett kistelepüléseken átmeneti, 12%-os drágulást idézett elő a Falusi CSOK-ra vonatkozó szabályozás megjelenése. Az árak emelkedése ezt követően fokozatosan mérséklődött és 2020 I. negyedévében már visszatért a többi községre jellemző trendhez. A meghirdetését követő hónapokban a támogatott települések árszintje Közép-Dunántúlon volt a legmagasabb (12,0 millió forint), amit Pest régió követett (10,6 millió forint). A vizsgált körben Észak-Alföld településein lehetett a legolcsóbban lakást vásárolni, átlagosan 4,7 millió forintért. Mindegyik régióban kimutatható az intézkedés árnövelő hatása, amelynek a mértéke 6 és 19% között volt. Előbbit Nyugat-Dunántúlon, utóbbit Dél-Alföldön figyeltük meg.
Az EU-ban általános az áremelkedés a lakáspiacon
Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások áralakulását. 2020 I. negyedévében az EU-tagállamok összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi 123%-át tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 122% volt.
2020 I. negyedévében a 2015. évi bázison, az Eurostat módszertana szerint számított összevont lakásárindex magyarországi értéke elérte a 173%-ot, ez továbbra is a legmagasabb az adatot közlő országok között. 2019-ben az előző negyedévhez viszonyított kiugró, 8,4 %-os I. negyedévi emelkedés után a II. negyedévben a magyar összevont lakásárindex értéke 3,3%-kal emelkedett. Az év folyamán fokozatosan lassuló árnövekedés a IV. negyedévre 1,5%-os csökkenésbe fordult át. A korábban kiadottnál magasabb indexeket az utóbb beérkezett nagyvárosi adatok figyelembevétele okozta. 2020 I. negyedévében egyelőre kisebb, 1,4%-os áremelkedést mutat az összevont index. 2020 I. negyedévében csak Máltán volt 1%-ot meghaladó árcsökkenés (4,3%). Kiemelkedő volt a lakások árdrágulása Észtországban (4,8%) és Portugáliában (4,9%). A környező országokban a magyarországinál magasabb áremelkedést mértek: Szlovákiában 4,0, Romániában 3,3, Horvátországban 2,7, míg Ausztriában 1,5%-kal lettek magasabbak az árak, mint 2019 IV. negyedévében.
Negyedéves nominális lakáspiaci árindex Európa egyes országaiban (2015=100,0)
| Ország, országcsoport | 2018. | 2019. | 2020. | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| I. | II. | III. | IV. | I. | II. | III. | IV. | I. | |
| Ausztria | 117,5 | 118,5 | 120,4 | 122,2 | 122,4 | 126,4 | 127,8 | 129,8 | 131,8 |
| Belgium | 107,7 | 108,7 | 110,9 | 110,3 | 111,5 | 112,0 | 116,0 | 115,6 | 115,5 |
| Bulgária | 120,7 | 124,0 | 125,0 | 126,2 | 129,5 | 130,3 | 132,0 | 134,0 | 135,6 |
| Ciprus | 103,3 | 104,0 | 103,3 | 107,0 | 107,8 | 112,3 | 105,7 | 101,8 | 106,5 |
| Csehország | 125,0 | 128,7 | 131,9 | 134,4 | 137,2 | 140,6 | 143,4 | 146,4 | 150,2 |
| Dánia | 114,0 | 115,6 | 116,1 | 113,5 | 116,0 | 118,7 | 118,9 | 115,0 | 119,6 |
| Egyesült Királyság | 113,6 | 114,9 | 117,1 | 116,6 | 115,3 | 116,1 | 118,1 | 117,8 | 118,1 |
| Észtország | 115,2 | 116,4 | 116,7 | 120,0 | 122,0 | 123,1 | 126,2 | 129,8 | 136,0 |
| Finnország | 101,7 | 103,5 | 103,0 | 103,3 | 102,7 | 104,4 | 104,8 | 104,1 | 105,1 |
| Franciaország | 105,4 | 106,3 | 108,7 | 108,5 | 108,5 | 109,7 | 112,3 | 112,6 | 113,8 |
| Hollandia | 119,9 | 121,7 | 125,6 | 127,3 | 129,7 | 131,8 | 133,4 | 135,4 | 137,9 |
| Horvátország | 109,4 | 109,3 | 112,3 | 113,5 | 117,6 | 120,6 | 121,4 | 124,9 | 128,3 |
| Írország | 127,3 | 130,4 | 133,3 | 134,3 | 133,0 | 133,7 | 135,6 | 135,4 | 134,3 |
| Izland | 138,8 | 140,5 | 143,5 | 145,2 | 146,2 | 147,2 | 148,2 | 151,7 | 153,1 |
| Lengyelország | 109,5 | 112,0 | 113,4 | 116,1 | 118,3 | 121,1 | 123,6 | 127,1 | 131,7 |
| Lettország | 126,0 | 129,9 | 128,3 | 132,9 | 134,0 | 140,2 | 144,6 | 145,4 | 146,3 |
| Litvánia | 119,8 | 123,0 | 124,4 | 125,6 | 129,2 | 131,1 | 132,4 | 133,8 | 137,3 |
| Luxemburg | 116,8 | 117,9 | 120,8 | 123,9 | 125,0 | 131,4 | 134,4 | 137,6 | 142,4 |
| Magyarország | 138,7 | 142,5 | 148,5 | 152,3 | 165,2 | 169,0 | 168,1 | 165,6 | 172,5 |
| Málta | 111,3 | 115,5 | 119,3 | 123,8 | 118,5 | 122,7 | 126,4 | 130,8 | 125,1 |
| Németország | 118,3 | 120,6 | 123,1 | 124,6 | 124,4 | 127,1 | 129,0 | 131,7 | 133,1 |
| Norvégia | 113,6 | 116,1 | 116,3 | 116,2 | 118,5 | 121,7 | 120,5 | 120,0 | 122,2 |
| Olaszország | 98,6 | 99,2 | 98,4 | 98,3 | 97,7 | 99,1 | 98,8 | 98,6 | 99,4 |
| Portugália | 125,6 | 128,5 | 129,7 | 132,3 | 137,1 | 141,5 | 143,1 | 144,1 | 151,2 |
| Románia | 116,1 | 119,7 | 118,9 | 119,8 | 119,9 | 121,8 | 123,6 | 125,5 | 129,6 |
| Spanyolország | 115,0 | 117,9 | 120,5 | 121,0 | 122,9 | 124,3 | 126,3 | 125,4 | 126,9 |
| Svédország | 113,2 | 114,0 | 115,2 | 115,0 | 115,0 | 116,5 | 118,6 | 118,7 | 120,2 |
| Szlovákia | 119,6 | 121,0 | 120,7 | 124,1 | 126,4 | 131,1 | 134,5 | 137,6 | 143,0 |
| Szlovénia | 117,9 | 122,4 | 122,9 | 126,7 | 127,8 | 129,4 | 133,4 | 133,2 | 134,7 |
| EU átlaga | 112,4 | 114,1 | 115,9 | 116,6 | 117,1 | 119,0 | 120,7 | 121,5 | 123,1 |
| Eurózóna | 111,3 | 113,0 | 114,8 | 115,5 | 115,9 | 117,9 | 119,5 | 120,4 | 121,8 |
Módszertani megjegyzések
A közölt lakáspiaci árindexek összesített értékei az Eurostat lakáspiaci árindexei között is megjelennekhttps://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/methodology[1]. A harmonizált módszertannak köszönhetően ezek az adatok teljes mértékben összehasonlíthatóak az egyes európai országok, illetve az EU-tagállamok összesített indexeivel. Az ármegfigyelések forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa, ahonnan az illetékkiszabási eljárásban keletkező információkat a beérkezés után havonta, anonimizálva vesszük át. Az adatátadás minden – magánszemélyek által kötött és a teljes lakás átruházásával járó – adásvételre kiterjed, tartalmazza a lakások eladási ára mellett azok legfontosabb jellemzőit. A lakáspiaci tranzakciók adatait ezt követően a KSH statisztikai nyilvántartási rendszereiben elérhető, a lakáspiaci folyamatok szempontjából releváns információkkal egészítjük ki, ezáltal pontosabb adatokra teszünk szert a piaci forgalomba kerülő lakások típusára és közvetlen környezetére vonatkozóan. 2007-től kezdődően állnak rendelkezésünkre egységes szerkezetű, minden tekintetben összehasonlítható adatsorok, amelyek lehetővé teszik a lakáspiac árváltozásának részletes vizsgálatát. 2016-tól az átvett adatok tartalmazzák az ingatlant szerző személyek állampolgárságát és születési évét is. A fokozatosan teljessé váló adatbázis a 2019. évi folyamatokról még csak előzetes tájékoztatást tesz lehetővé. Összeállításunk 2019 előtti időszakra vonatkozó adatai véglegesek. A számításainkból adathiány miatt az esetek 1%-át zártuk ki. Azokban az esetekben, ahol a lakás alapterülete hiányzott, de a többi ismérv hiánytalanul rendelkezésünkre állt, a lakás ára és jellemzői alapján megbecsültük a nagyságát, ezt követően a további számításokban ezzel a becsült értékkel szerepeltettük. Ezután az adatok elemzése loglineáris regressziós modellel történt. A modellben felhasznált legfontosabb adatok: a lakások alapterülete, az épület jellege, a település (Budapesten kerület) és a település különböző földrajzi, közigazgatási és jövedelmi mutatói, a közvetlen lakókörnyezet övezetének és a lakóépületnek a jellemzői. Az új lakások elkülönítését az újlakás-vásárláshoz kapcsolódó kedvezmények alapján a NAV végezte. 2018-tól az új építésű lakások azonosításához a használatba vételi engedéllyel rendelkező, értékesítésre épített épületek adatait is felhasználjuk az OSAP 1078. sz. adatgyűjtésből. Az újlakás-piac megfigyelése céljára rendelkezésre álló adásvételek száma az aktuális időszakban még alacsony, ezért az új lakások esetében külön kiemelendő az eredmények előzetes jellege. Az első modellszámítás eredményei alapján a lakások 5%-át outlierként kiszűrjük, és a további indexszámításokban figyelmen kívül hagyjuk. Az outlierek kizárása után megismételt modellszámítással kalkuláljuk ki az árak összetételhatásra és tiszta árváltozásra bontott indexeit. A loglineáris módszerből következően a közölt árindexek minden esetben az adott árak mértani átlagából adódnak. A kiadványban közölt átlagárak ugyanakkor mindig számtani átlagok, amelyeket az outlierszűrés elvégzése után számítunk. Az Eurostat által közölt összevont lakáspiaci árindex a használt és az új lakások kiadványunkban bemutatott indexeinek súlyozott átlaga. A súlyokat a megelőző év összesített lakáspiaci forgalmának értékadatai adják. Az Eurostat által közölt legfrissebb magyar adatok mindig a tárgyidőszakot követő második hónap végéig rögzített adatokon alapuló előzetes eredmények, míg jelen kiadványunkhoz már a tárgyidőszakot követő teljes negyedév beérkezett adatait használtuk fel.