Tovább mérséklődött a lakáspiaci forgalom

2019-ben 157 ezer lakás cserélt gazdát, 4,1%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban. A használtlakás-piac 5,7%-os visszaesése mellett az új lakások eladása közel negyedével bővült. 2020 eddig regisztrált adásvételeinek száma elmaradt az előző év azonos időszakában megfigyelt értéktől. Az I. negyedév forgalma jelenleg 18%-kal, a II. negyedévé közel egyharmadával alacsonyabb az egy évvel korábban, hasonló feldolgozottság mellett megfigyelt adatoknál. A II. negyedévben a koronavírus okozta járvány is hozzájárult a forgalom – vélhetően átmeneti – visszaeséséhez.

Az új lakások aránya a forgalomban a 2009. évi 9,1-ről 3% körüli értékre csökkent 2012 és 2016 között, majd fokozatosan emelkedett, és 2019-ben elérte a 7,2%-ot. 2020-ban az eddig ismert adásvételek 3,4%-a vonatkozott új építésű lakásokra.

A főváros lakáspiaci súlya 2014 óta folyamatosan csökken. 2019-ben csak minden ötödik eladott lakás volt Budapesten. A megyeszékhelyek korábbi 20–21% körüli részesedése is kissé csökkent (19%), miközben a kisebb települések térnyerése folytatódott. A kisebb városok és a községek együttes piaci részaránya a 2014. évi 47-ről 2019-re elérte a 61%-ot, ezen belül a községekben csaknem megduplázódott az eladott lakások száma. A piaci átrendeződés hátterében több, a lakáspiacot érintő intézkedés hatása is érzékelhető.

• A nagyvárosok lakáspiaci forgalmának visszaesésében szerepet játszott a 2019 júniusában megjelent Magyar Állampapír Plusz,
• míg a községek lakáspiacának élénkülése a Családi Otthonteremtési Támogatások (CSOK) kiszélesítésével hozható összefüggésbe: 2019. július 1-től bevezették a falusi CSOK-ot, a CSOK-támogatás és -hitel pedig használt lakások vásárlására is elérhetővé vált.

A lakásárak 2019-ig tartó lendületes emelkedése 2020-ban megtorpant

A használt lakások éves, tiszta árindexe 2019-ben 18%-kal emelkedett, alapvetően az év első két negyedévében lezajlott gyors drágulás hatására. A 2015. évi bázison számított index 2019-ben megközelítette a 171%-ot. 2020 I–II. negyedévének ellentétes irányú lakáspiaci folyamatainak eredőjeként a használt lakások ára 1,7%-kal nőtt az előző évhez képest.

Az új lakások árszintje 2019-ben elérte a 2015. évi bázis 168%-át, az előző évhez viszonyítva 13%-os áremelkedés történt, amely kissé elmaradt a korábbi évekétől. A 2020. I–II. negyedévi tranzakciók árszintje az eddig beérkezett adatok szerint 2,9%-kal haladta meg a 2019. évit.

A fogyasztói árindex figyelembevételével számított reál lakásárindexek 2013-ig mindkét részpiacon csökkentek, majd 2019-ig lendületesen emelkedtek. Az eddig elérhető információk alapján 2020-ban megtorpant ez a folyamat: az új lakások reálára stagnált, a használtaké kissé csökkent.

A Covid–19-járvány tavaszi hulláma árcsökkenést okozott a használtlakás-piacon

A lakásárak emelkedése a használt és az új lakások piacán már 2019 folyamán lassult, majd az év végén kismértékben csökkent az árszint az előző negyedévhez képest. Ezt követően 2020 I. negyedévében újra emelkedtek az árak: mindkét részpiacon egyaránt 3,0%-os volt a drágulás 2019 IV. negyedévéhez képest. 2020 II. negyedévében azonban már eltérő irányú változások zajlottak: az új lakások ára tovább nőtt 1,8%-kal, a használtaké viszont 6,7%-kal csökkent.

A 2015. évi bázison számított használtlakás-árindex a 177%-ot elérő, 2020. I. negyedévi csúcs után a II. negyedévben 166%-ra esett vissza. Ez az előző év azonos időszakához viszonyítva 3,2%-os csökkenést jelent. A használt lakások áralakulásának megfigyelésében a II. negyedév adatai között egyelőre az április‒májusi adatok dominálnak. Amennyiben a járvány első hullámának lakáspiaci visszaesése átmenetinek bizonyul, azaz csak a lezárások idejére korlátozódott, úgy a júniusi adatok tömeges beérkezése még érdemben módosíthatja a használtlakás-árak II. negyedévi indexét.

Az új lakások piacán a 2019. IV. negyedévi megtorpanás után folyamatosan emelkedett a bázisindex, 2020 II. negyedévében megközelítette a 174%-ot. Ezzel az új lakások ára 5,2%-kal lett magasabb az előző év azonos időszakinál.

Az éves lakáspiaci forgalom meghaladta a 3000 milliárd forintot

2019-ben a lakáspiaci forgalom összesített értéke 3008 milliárd forintot ért el, 12%-kal többet, mint egy évvel korábban. A főváros lakáspiacán mért bővülés a magasabb árszínvonal ellenére visszafogott volt (6,0%). A megyeszékhelyek lakástranzakcióinak értéknövekedése is elmaradt az átlagostól, ugyanakkor a kisebb városok és a községek lakáspiacán kiugró volt a bővülés (18, illetve 25%). Mindezek hatására a főváros lakáspiaci súlya tovább mérséklődött, a piaci összérték 38%-át adta 2019-ben, a négy évvel korábbi 47%-kal szemben.

Az összes lakásvásárlásra fordított összeg 12%-át, mintegy 355 milliárd forintot új lakásokért fizettek ki a vevők. Vásárlásaik a fővárosra és Pest megyére koncentrálódtak: az összes újlakás-tranzakció értékének 40, illetve 19%-a itt realizálódott. Emellett csak Győr-Moson-Sopron és Somogy megye újlakás-értékesítési forgalma képviselt számottevő, 5% körüli részarányt.

Kissé mérséklődött a külföldiek érdeklődése a magyar lakáspiacon

2019-ben mintegy 7 ezer lakást vásároltak meg külföldi állampolgárok Magyarországon, 4,5%-kal kevesebbet, mint egy évvel korábban. A vevők összetétele többé-kevésbé a korábbi évekhez hasonlóan alakult.

• A legtöbb vevő ezúttal is Németországból érkezett, az általuk megvásárolt lakások száma közel tizedével meghaladta az előző évit.
• A kínai vásárlók száma kismértékben csökkent, de ebben az évben is ők adták a külföldi vevők második legnépesebb csoportját.
• Kevesebben érkeztek a környező országokból is, a román és a szlovák állampolgárok 16, illetve 14%-kal kevesebb lakást vásároltak, mint 2018-ban.
• Ugyanakkor több mint harmadával emelkedett a vietnámi vevők száma 2019-ben.

Állampolgárság szerint jelentősen eltér az egyes országokból érkező vevők piaci viselkedése.

• Az idősebb, átlagosan 56–58 éves német, holland és svájci vevők túlnyomórészt vidéken vásároltak, ennek megfelelően lakásaik átlagos ára is alacsonyabb volt.
• Kiemelkedően nagy értékű, főleg fővárosi lakásokat kerestek a vietnámiak és kínaiak, míg a szintén elsősorban budapesti lakások iránt érdeklődő izraeli vevők költése az átlagos fővárosi árszint körül alakult.
• Az osztrákok nagyrészt a nyugati országhatár közelében vásároltak lakásokat, átlagosan 24 millió forintért. A romániai vevők átlagos költése (13 millió forint) a legalacsonyabbak közé tartozott, ők ugyanis a keleti országrész alacsonyabb árszínvonalú településein jelentek meg nagyobb számban. Ennél is alacsonyabb áron vásároltak a hollandok, akik jórészt Dél-Dunántúl kistelepülésein szereztek ingatlanokat.

A külföldi állampolgárok összesen 208 milliárd forint értékű lakásvásárlásai a teljes lakáspiaci forgalom 6,9%-át tették ki 2019-ben. Budapesten ez az arány jóval magasabb volt, ott a lakáspiaci forgalom összértékének 12%-a (143 milliárd forint) származott külföldi magánszemélytől. A külföldiek által a fővárosban elköltött összeg háromnegyedét hét kerületben (a II., V–IX., illetve a XIII. kerületben) költötték el. A pesti belső kerületekben (V–IX. kerület) a lakásvásárlásra fordított összeg átlagosan 30%-a származott külföldiektől.

Az új lakások piaca a városokra koncentrálódik

2020 I–II. negyedévében:

• csökkent Budapest részesedése az eddig regisztrált újlakás-értékesítések közül. Az újlakás-eladások mintegy kétharmada a megyeszékhelyeken és a kisebb városokban zajlott.
• Egy új lakás a fővárosban átlagosan 40,3 millió forintba került, 2,5 millió forinttal többe, mint 2019-ben. Egy lakás átlagos négyzetméterára a 2019. évi 687 ezerről 784 ezer forintra nőtt.
• Nyugat-Dunántúl megyeszékhelyein, ahol sok új lakást értékesítettek, 24,4 millióról 27,4 millió forintra emelkedett egy új lakás átlagos ára. A régió kisebb városaiban a jellemző lakásnagyság csökkent, ennek következtében a teljes átlagár változatlansága mellett az átlagos négyzetméterár 375 ezerről 388 ezer forintra emelkedett.
• A Balaton környéki településeken az újlakás-árak meghaladták a négyzetméterenkénti 600 ezer forintot.
• Az alföldi megyeszékhelyek közül a jelentősebb újlakás-piaccal rendelkező Debrecenben a 2019. évi 430 ezerről 515 ezer forintra, Kecskeméten 426 ezerről 448 ezer forintra, Nyíregyházán pedig 359 ezerről 378 ezer forintra nőtt az új lakások fajlagos ára.

A 2019–2020-ban átadott új lakások árát nagyrészt 2018 körül létrejött szerződésekben szabták meg. Emiatt az itt bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és kifejezetten csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.

A használtlakás-piacon 2020-ban is kimutatható a falusi CSOK hatása

Budapest használtlakás-piaci részesedése a 2014. évi csúcsot jelentő 31-ről 2019-re 20%-ra csökkent. A városokban a lakáseladások ugyancsak stagnáltak, a községekben ugyanakkor a számát és az arányát tekintve is bővült a piac. 2019-ben 6,1%-kal, 2400-zal több lakást adtak el a falvakban, mint egy évvel korábban, ez alapvetően a falusi CSOK hatásának tudható be, a kedvezményezett körbe nem tartozó kistelepüléseken ugyanis az országoshoz hasonló, csökkenő tendencia érvényesült. A támogatások élénkítő hatása 2020 I–II. negyedévében is megfigyelhető volt, a falusi CSOK kedvezményezett településein eladott használt lakások aránya meghaladta a teljes lakáspiac 28%-át, szemben az intézkedés bevezetése előtti évekre jellemző 20% körüli, illetve még alacsonyabb aránnyal.

A 2019. évi végleges adatok szerint továbbra is fennmaradtak a magyar használtlakás-piacot jellemző nagyarányú területi különbségek. A Borsod-Abaúj-Zemplén megyei Cigándi járásban mért legalacsonyabb, és a legdrágább, Budapest V. kerület árai között közel harmincszoros a különbség (2,4, illetve 65 millió forint).

2020 I–II. negyedévében:

• az átlagos négyzetméterár Budapesten előbb stagnált (643 ezer forint), majd a II. negyedévben csökkent (610 ezer forint). A fővárosi árak alakulásában márciusban fordulat következett be, ettől kezdve elmaradtak a 2020. februári szinttől. A II. negyedévi budapesti értékesítések között egyelőre a tavalyi azonos feldolgozottságú adatokhoz képest mintegy 50%-kal kevesebb eladásról tudunk. A visszaesés fő oka vélhetően az, hogy a járvány időszakában sokan elhalasztották vételi, illetve eladási terveiket.
• A megyeszékhelyeken az I. negyedévben nőtt (a 2019. IV. negyedévi 307 ezerről 316 ezer forintra), majd a II. negyedévben 313 ezer forintra mérséklődött az átlagos négyzetméterár.
• A kisebb városokra jellemző fajlagos ár 2019 óta alig mozdult el a 200 ezer forint körüli értékről, 2020 II. negyedévében azonban mintegy 30 ezer forinttal csökkent.
• A községekben ugyanekkor 98 ezerről 78 ezer forintra esett vissza az átlagos ár.
• A falusi CSOK-program támogatott településein alig változtak az árak, az I. negyedévi 79 ezer után a II. negyedévben 77 ezer forintos négyzetméteráron adták el a lakásokat.

A fenti árak kiszámítása az eddig feldolgozott lakásvásárlások adatain alapult. Mivel a nagyobb települések értékesebb ingatlanairól rendszerint később érkeznek be az adatok, az utolsó időszakot érintően még számottevő korrekció történhet.

Az EU-tagállamok többségében a II. negyedévben is emelkedtek a lakásárak

Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások áralakulását. 2020 II. negyedévében az EU-tagállamok összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi 125%-át tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 124% volt.

2020 II. negyedévében a 2015. évi bázison, az Eurostat módszertana szerint számított összevont lakásárindex magyarországi értéke 166%-ot tett ki, ez továbbra is a legmagasabb az adatot közlő országok között. Ugyanakkor a magyar index I. negyedévhez viszonyított visszaesése a legnagyobbnak számít a vizsgált országokban. Az európai országok többségében a koronavírus okozta járvány idején is áremelkedést mértek. Csak Észtországban figyeltek meg a magyarországihoz hasonló, 6%-ot megközelítő árcsökkenést. Mérséklődtek az árak Lettországban (2,3%) és Bulgáriában (1,1%), továbbá kismértékben az Egyesült Királyságban (0,5%) is.

2020 II. negyedévében a környező országok közül csekély áremelkedés történt Szlovákiában és Romániában (0,5, illetve 0,1%), míg Ausztriában, Szlovéniában és Horvátországban 2% körüli áremelkedést figyeltek meg.

Módszertani megjegyzések

A közölt lakáspiaci árindexek összesített értékei az Eurostat lakáspiaci árindexei között is megjelennek.https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/methodology^[1] A harmonizált módszertannak köszönhetően ezek az adatok teljes mértékben összehasonlíthatóak az egyes európai országok, illetve az EU-tagállamok összesített indexeivel.

Az ármegfigyelések forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa, ahonnan az illetékkiszabási eljárásban keletkező információkat a beérkezés után havonta, anonimizálva vesszük át. Az adatátadás minden – magánszemélyek által kötött és a teljes lakás átruházásával járó – adásvételre kiterjed, tartalmazza a lakások eladási ára mellett azok legfontosabb jellemzőit. A lakáspiaci tranzakciók adatait ezt követően a KSH statisztikai nyilvántartási rendszereiben elérhető, a lakáspiaci folyamatok szempontjából releváns információkkal egészítjük ki, ezáltal pontosabb adatokra teszünk szert a piaci forgalomba kerülő lakások típusára és közvetlen környezetére vonatkozóan. 2007-től kezdődően állnak rendelkezésünkre egységes szerkezetű, minden tekintetben összehasonlítható adatsorok, amelyek lehetővé teszik a lakáspiac árváltozásának részletes vizsgálatát. 2016-tól az átvett adatok tartalmazzák az ingatlant szerző személyek állampolgárságát és születési évét is. A fokozatosan teljessé váló adatbázis a 2020. évi folyamatokról még csak előzetes tájékoztatást tesz lehetővé. Összeállításunk 2020 előtti időszakra vonatkozó adatai véglegesek.

A számításainkból adathiány miatt az esetek 1%-át zártuk ki. Azokban az esetekben, ahol a lakás alapterülete hiányzott, de a többi ismérv hiánytalanul rendelkezésünkre állt, a lakás ára és jellemzői alapján megbecsültük a nagyságát, ezt követően a további számításokban ezzel a becsült értékkel szerepeltettük. Ezután az adatok elemzése loglineáris regressziós modellel történt. A modellben felhasznált legfontosabb adatok: a lakások alapterülete, az épület jellege, a település (Budapesten kerület) és a település különböző földrajzi, közigazgatási és jövedelmi mutatói, a közvetlen lakókörnyezet övezetének és a lakóépületnek a jellemzői. Az új lakások elkülönítését az újlakás-vásárláshoz kapcsolódó kedvezmények alapján a NAV végezte. 2018-tól az új építésű lakások azonosításához a használatba vételi engedéllyel rendelkező, értékesítésre épített épületek adatait is felhasználjuk az OSAP 1078. sz. adatgyűjtésből.

Az újlakás-piac megfigyelése céljára rendelkezésre álló adásvételek száma az aktuális időszakban még alacsony, ezért az új lakások esetében külön kiemelendő az eredmények előzetes jellege. Az első modellszámítás eredményei alapján a lakások 5%-át outlierként kiszűrjük, és a további indexszámításokban figyelmen kívül hagyjuk. Az outlierek kizárása után megismételt modellszámítással kalkuláljuk ki az árak összetételhatásra és tiszta árváltozásra bontott indexeit. A loglineáris módszerből következően a közölt árindexek minden esetben az adott árak mértani átlagából adódnak. A kiadványban közölt átlagárak ugyanakkor mindig számtani átlagok, amelyeket az outlierszűrés elvégzése után számítunk.

Az Eurostat által közölt összevont lakáspiaci árindex a használt és az új lakások kiadványunkban bemutatott indexeinek súlyozott átlaga. A súlyokat a megelőző év összesített lakáspiaci forgalmának értékadatai adják. Az Eurostat által közölt legfrissebb magyar adatok mindig a tárgyidőszakot követő második hónap végéig rögzített adatokon alapuló előzetes eredmények, míg jelen kiadványunkhoz már a tárgyidőszakot követő teljes negyedév beérkezett adatait használtuk fel.

[1]:↑ https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/methodology

További adatok, információk

2.3.5. Lakáspiaci árindex (2010–)
2.3.6. Lakáspiaci árindex negyedévenként
2.3.7. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként
6.2.2.8. Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint
6.2.2.9. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint
6.2.2.10. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók régió és településtípus szerint
6.2.2.11. Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint
6.2.2.12. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint

Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu