Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2021. II. negyedév

A lakáspiacon a 2014 óta tartó élénkülés 2019-ben megtorpant, majd 2020-ban a koronavírus-járvány tavaszi és őszi hulláma okozott átmeneti visszaesést. Az új és a használt lakások árindexe szétvált, és míg az előbbiek áremelkedése a korábbi ütemhez hasonlóan folytatódott, a használt lakásoké lelassult. A 2021. I. negyedévi ugrásszerű áremelkedést a II. negyedévben csak csekély további elmozdulás jellemezte a forgalom élénkülése mellett.

A véglegessé vált adatok szerint 2020-ban 134 ezer lakást adtak el, 15%-kal kevesebbet, mint egy évvel korábban.

Csökkent a lakáspiaci tranzakciók összesített értéke is, ennek 2690 milliárd forintot kitevő összege 11%-kal maradt el az előző évitől.

2020-ban a korábbinál kevesebb külföldi vevő érkezett a magyar lakáspiacra. Elsősorban a kínai, vietnámi vásárlók száma esett vissza, de a szlovákiai vásárlók kivételével valamennyi európai ország felől mérséklődött a kereslet.

A tavalyi járványidőszak után 2021 I. és II. negyedévében a járvány újabb hulláma ellenére élénkült a lakáspiaci forgalom

A lakáseladások 2019-ben kezdődő visszaesését 2020-ban fokozták az egymást követő pandémiás időszakok. Az éves forgalom 15%-kal elmaradt a megelőző évitől és végig jelentős – a járványhelyzet alakulásával összefüggő – ingadozásokat mutatott.

2021-ben ismét élénkült a lakáspiac. Az értékesítések száma az I. negyedévben a járvány újabb hulláma ellenére – az azonos feldolgozottságú adatok alapján – 17%-kal emelkedett 2020 I. negyedévéhez viszonyítva. A II. negyedévi adatok a megelőző – az első lezárások idejére eső és emiatt alacsony bázist jelentő – időszakhoz viszonyítva még magasabbak, elérik a 135%-át.

Az új lakások aránya az összes eladáson belül 2016 óta fokozatosan emelkedett, 2019-ben elérte a 7,1%-ot. 2020-ban ez az arány kissé mérséklődött, a szerződések 6,7%-a vonatkozott új építésű lakásra. Az eddig beérkezett adatok szerint 2021 I–II. negyedévében az eladott lakások 3,7%-a volt új építésű.

1. tábla

Az eladott és az értékesítésre épített lakások száma

(ezer darab)
Év, negyedév Összes eladott lakás Ebből: Értékesítési céllal épült új lakás
használt lakás új lakás
2007 191,2 .. .. 17,9
2008  154,1 140,0 14,1 17,4
2009 91,1 82,9 8,3 16,9
2010 90,3 85,5 4,8 10,7
2011 87,7 83,9 3,9 4,8
2012 86,0 83,3 2,6 3,5
2013 88,7 86,4 2,3 3,2
2014 113,8 110,5 3,3 3,4
2015 134,1 130,7 3,4 3,1
2016 146,3 141,4 4,9 5,2
2017 153,8 147,7 6,1 7,3
2018 163,7 154,6 9,1 9,5
2019 157,0 145,8 11,2 12,1
2020 134,0 125,0 9,0 15,0
2021. I–II. negyedév (előzetes) 52,6 50,7 1,9 6,9

Az éves lakásárindexek 2019-ig tartó lendületes emelkedése 2020-ban lelassult

A használt lakások éves, tiszta árindexének emelkedése 2020-ban lefékeződött. A 2015. évi bázison számított index a 2020. év lakáspiaci ingadozásainak következtében 4,2%-kal nőtt az előző évhez képest. Az új lakások körében a 2020. évi tranzakciók árszintje 13%-kal meghaladta a 2019. évit.  

2. tábla

Az éves árváltozás alakulása és tényezői

(%)
Év Új lakások Használt lakások
összetétel-hatása tiszta árváltozása teljes árváltozása összetétel-hatása tiszta árváltozása teljes árváltozása
Előző év=100,0
2016 97,4 110,5 107,6 92,9 113,3 105,3
2017 98,0 118,6 116,3 97,2 111,9 108,7
2018 106,5 113,4 120,8 97,6 114,2 111,5
2019 98,3 112,7 110,8 95,4 117,9 112,5
2020 103,1 112,9 116,4 99,0 104,2 103,1
2015=100,0
2015 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
2016 97,4 110,5 107,6 92,9 113,3 105,3
2017 95,5 131,1 125,1 90,3 126,9 114,5
2018 101,7 148,7 151,1 88,1 144,9 127,7
2019 100,0 167,6 167,5 84,1 170,8 143,6
2020 103,0 189,2 194,9 83,2 177,9 148,0

Az új lakások – fogyasztóiár-index figyelembevételével számított – éves reálárindexe számottevően (9,2%), míg a használtaké alig emelkedett (0,7%), ezzel átmenetileg megtorpant a reállakásárak 2014 óta történő lendületes emelkedése a használt lakások piacán.

1. ábra
A reállakásár-indexek alakulása

A lakáspiaci forgalom összesített értéke 2020-ban csökkent

A lakáspiac 2020. évi forgalmának végleges adatok alapján összesített értéke 2690 milliárd forint volt, 11%-kal elmaradt a megelőző évitől. A visszaesés leginkább Budapestet érintette, ahol az eladott lakások összértéke 14%-kal lett kevesebb, mint 2019-ben. A forgalomcsökkenés a községekben volt a legenyhébb (4,2%), míg a megyeszékhelyeken és a kisebb városokban 10% körül alakult. Bár az új lakások értékesítése 2020-ban némileg visszaesett, gyorsabb áremelkedésük miatt az összesített forgalomban tovább emelkedett az újlakás-piac súlya, ami a 336 milliárd forintot kitevő összes értékesítésével meghaladta a teljes lakáspiac 12%-át.

2. ábra
A lakáspiac összes forgalmának alakulása

A használtlakás-piac összesített forgalmának átrendeződése nemcsak település-, hanem épülettípusok között is kimutatható. A lakótelepi panellakások körében a forgalom csak a fővárosban mérséklődött (7,2%), a megyeszékhelyeken és a többi városban még kissé emelkedett is az eladások összértéke 2019-hez képest (4,0, illetve 1,5%). A legnagyobb visszaesést a főváros családi házas és társasházi piaca szenvedte el 2020-ban (20, illetve 22%).

Visszaesett a külföldi vevők száma

A járványhelyzet miatt az egy évvel korábbi 8 ezerrel szemben csak alig több mint 5 ezer külföldi állampolgár vásárolt ingatlant hazánkban 2020-ban. Szlovákia kivételével minden más területről kevesebb vevő érkezett. A Németországból és Romániából érkezett vevők száma csak kissé mérséklődött, míg a kínai, vietnami és izraeli állampolgárok vásárlásai a 2019. évi felét sem érték el. Kevéssé változott ugyanakkor a vásárlások jellege. A nyugat-európai vevők között több a nyugdíjas korú, és ők nagyobb arányban vásároltak Budapesten kívül, míg a kínai, vietnámi és izraeli vevők továbbra is elsősorban a főváros iránt érdeklődtek. Ennek megfelelően az utóbbiak vásároltak a legdrágábban: a kínai és a vietnámi vevők átlagosan több mint 50 millió forintot, az izraeliek közel 40 millió forintot költöttek.

3. tábla

A külföldiek lakásvásárlásainak főbb jellemzői, 2020

Ország Vásárolt lakások száma, darab Változás 2019-hez képest, % 65 éves és annál idősebb vevők aránya, % Átlagos lakásár, millió forint Budapesti vásárlások aránya, %
Németország 1 094 –9,7 23,0 22,8 9,0
Románia 749 –14,9 4,5 11,7 12,1
Szlovákia 657 6,1 4,1 21,4 16,7
Kína 520 –50,1 3,3 52,2 90,6
Ausztria 284 –14,2 14,1 25,6 13,4
Hollandia 238 –16,2 19,3 13,4 7,1
Vietnám 151 –56,6 5,3 53,8 91,4
Franciaország 120 –28,6 13,3 42,7 61,7
Ukrajna 112 –15,8 8,0 26,4 28,6
Oroszország 106 –36,5 9,4 34,6 51,9
Belgium 96 –25,0 16,7 13,6 5,2
Svájc 94 –16,8 35,1 30,6 18,1
Izrael 87 –60,5 16,1 38,3 92,0
Olaszország 80 –44,1 3,8 38,6 48,8
Egyéb EU-tagállam 216 –25,3 13,0 30,7 38,9
Egyéb nem európai ország 680 –23,0 9,0 34,9 45,9

2021 I. negyedévének kiugró áremelkedése a II. negyedévben lefékeződött

2020 során mindkét, korlátozásokkal járó járványhullám visszavetette átmenetileg a lakások drágulását a használt lakások piacán, így a IV. negyedévben az árak csak 2,8%-kal haladták meg az előző év azonos időszaki szintet.

2021 I. negyedévében erőteljes korrekció bontakozott ki, amelyet az új, otthonteremtési támogatások közvetlen vagy közvetett hatásai is erősítettek. A növekvő számú eladást kiugróan magas, az előző negyedévhez képest 8,6%-os áremelkedés kísérte a használt lakások körében. A 2015. évi bázishoz viszonyított index értéke ekkor 192%-ot ért el. A II. negyedévben az árak növekedése lényegében megállt (0,6%).

Az új lakások piacán 2020-ban végig emelkedtek az árak, és az év végére 14%-kal haladták meg 2019. IV. negyedév szintjét. 2021 I. negyedévében az új lakások ára meghaladta a 2015. évi bázis kétszeresét, miközben a megelőző időszakhoz képest is jelentős, 5,9%-os emelkedést ért el. 2021 II. negyedévében ez a piac is lassult, az eddig ismert eladások árszintje nem mozdult el számottevően (0,5%).

3. ábra
A lakáspiaci árak negyedévenkénti alakulása (tiszta árváltozás)

2021 I–II. negyedévében az új lakások piacán

  • az eddig ismertté vált tranzakciók száma még a 2 ezret sem éri el.
  • 40,0 millió forint volt egy új lakás átlagos ára, 1,3 millióval több, mint az előző év átlagában.
  • Budapesten egy új lakás átlagosan 48,4 millió forintba került, ez közel 5 millió forinttal több, mint 2020-ban. Ugyanekkor a négyzetméterárak csak 4%-kal, 827 ezer forintra emelkedtek, ami jelzi, hogy a vásárlások a nagyobb lakások felé tolódtak. A kiterjedt újlakás-piaccal rendelkező kerületek közül a XIII. kerületben 815 ezer, a IV. kerületben 766 ezer, a VIII. kerületben 931 ezer forint volt. Egyelőre kevés újlakás-értékesítésről áll rendelkezésre adat a pesti belső kerületekből és a XI. kerületből, ahol az árak 900 ezer és 1 millió forint körül szóródtak az év első hat hónapjában.
  • A megyeszékhelyeken adták el az új lakások egyharmadát, átlagosan 524 ezer forintos négyzetméterenkénti áron, 15%-kal drágábban, mint 2020-ban. A jelentősebb újlakás-piaccal rendelkező Győrben 564, Debrecenben 602 ezer, Nyíregyházán 418 ezer forintba került a lakások négyzetmétere. A 2020. évi szinthez képest Tatabánya kivételével mindenütt drágultak a lakások, ám több olyan megyeszékhely is van, ahol eddig elenyésző számú újlakás-eladást regisztráltunk.
  • A Balaton környéki települések árszintje elérte a négyzetméterenkénti 771 ezer forintot, ami 7,8%-kal magasabb a 2020 évinél. Siófokon az új építésű lakások négyzetmétere átlagosan 833 ezer forintba került, 12%-kal többe, mint 2020-ban.

A 2020-ban átadott új lakások árát nagyrészt több hónappal, esetleg évvel korábban létrejött szerződésekben szabták meg, emiatt az itt bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.

A használtlakás-piac területi és árarányai átalakultak

2015 és 2019 között a kisebb városok és a községek használtlakás-piaci forgalma gyorsan emelkedett, eközben a megyeszékhelyeké enyhén nőtt, Budapesté pedig évről évre jelentősen csökkent. Ennek megfelelően a főváros részesedése 30-ról 19%-ra esett vissza ezekben az években. (A használtlakás-piac nagyvárosi visszaesését az újlakás-eladások emelkedő száma is csak kisebb részben tudta pótolni.)

2020-ban valamennyi településkategóriában mérséklődött a használtlakás-eladások száma, de Budapest részesedése még így is tovább csökkent. A fővárosban egyötödével kevesebb használt lakás cserélt gazdát, mint egy évvel korábban. A megyeszékhelyeken és a városokban 12, illetve 16%-os volt a forgalom csökkenése, míg a községekben nem érte el a 10%-ot.

4. ábra
A használtlakás-eladások éves alakulása településtípus szerint

2021 I–II. negyedévének eddig ismert adatai 29%-kal meghaladják az előző év alacsony bázisát, de 2019 hasonló feldolgozottságú adataitól 5,2%-kal elmaradnak. A lakótelepi panellakások forgalmát a 2020. évi lassulás alig érintette. Eladásuk Budapesten alig csökkent, a megyeszékhelyeken pedig még kissé nőtt is. Általában a városi családi házak forgalma szenvedte el a legnagyobb visszaesést, emellett a fővárosban a nem lakótelepi társasházi lakások értékesítése is nagymértékben, 23%-kal csökkent.

5. ábra
A használtlakás-eladások éves alakulása település- és épülettípus szerint

2021 I–II. negyedévében a használt lakások piacán

  • egy használt lakás átlagos ára 19,2 millió forint volt. Ez megegyezik a megelőző év átlagával, azonban a 2020. IV. negyedévi mélyponthoz képest 800 ezer forintos növekedést jelent. 2021 I–II. negyedévében az átlagos négyzetméterár 306 ezer forint volt, ez 8,5%-kal meghaladta az előző év átlagát.
  • Budapesten egy lakás átlagos ára 36,2 millió forint volt, ami megegyezik 2020 átlagával. A fajlagos ár ugyanakkor 3,6%-kal, 663 ezer forintra emelkedett. A budai oldalon az átlagos lakásárak csökkentek, miközben a fajlagos árak enyhén emelkedtek, jelezve, hogy a forgalom összetétele a kisebb lakások felé mozdult el. A pesti belső kerületekben az átlagos ár csökkent, a négyzetméterár pedig stagnált, míg a pesti oldal átmeneti és külső kerületeiben mindegyik mutató emelkedést jelez.
4. tábla

A budapesti lakásárak alakulása kerületcsoportonként

Kerületcsoportok Átlagár,
millió forint
Átlag négyzetméterár,
ezer forint
2020 2021. I–II. 2020 2021. I–II.
Budai hegyvidéki kerület 57,9 57,6 865 889
Budai egyéb kerület 40,2 38,1 687 697
Pesti belső kerület 36,4 35,4 707 707
Pesti átmeneti kerület 30,7 33,2 598 646
Pesti külső kerület 30,6 33,4 504 547
  • A budapesti agglomerációban 50 millió forintra nőtt az átlagos lakásár, ami mintegy 13 millió forinttal meghaladta a 2020. évi árakat. A fajlagos ár ezalatt 418 ezerről 504 ezer forintra emelkedett. Kiugró mértékben megdrágultak a lakások az agglomeráció északnyugati területén, ahol már közel 67 millió forintba került egy lakás, és ezzel ez a terület átvette a vezető helyet az agglomerációban eddig legdrágábbnak számító nyugati szektortól.
  • A megyeszékhelyeken egy lakás átlagos ára 22,0 millió, az 1 négyzetméterre jutó ár 353 ezer forint volt, mindkét érték emelkedett az előző évhez viszonyítva. A legdrágább megyeszékhely Székesfehérvár (29,2 millió forint), ezt Debrecen és Győr követte 27,6, illetve 26,6 millió forinttal.
  • A balatoni agglomerációban a 2020. évi 34,2-ről 38,2 millió forintra emelkedett a használt lakások ára.
  • A kisebb városok 16,8 millió forintos átlagára nem érte el a 2020. évi szintet, a fajlagos árak pedig lényegében változatlanok maradtak (219 ezer forint).
  • Az agglomerációkon kívül eső községek lakásátlagára 7,3 millió forint volt, 4,4%-kal több mint 2020-ban.

Az EU-tagállamok többségében a II. negyedévben is emelkedtek a lakásárak

Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások árának alakulását. 2021 II. negyedévében az EU 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi átlag 134,5%-át tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 132,4% volt.

6. ábra
Összevont lakáspiaci árindex az Európai Unióban és Magyarországon

2021 II. negyedévében a 2015. évi bázison az Eurostat módszertana szerint számított összevont lakásárindex magyarországi értéke 194,7%-ot ért el, ez továbbra is a legmagasabb az adatot közlő országok közül. Ebben az időszakban minden vizsgált európai országban áremelkedést mértek. Lettországban és Izlandon drágultak a lakások a legnagyobb mértékben (6,7, illetve 5,3%) az egy évvel korábbihoz képest. Ciprus kivételével mindenütt magasabbak lettek a 2019 azonos időszakához viszonyított árak is. Kiugró, 15%-ot meghaladó éves árnövekedés mutatható ki Csehország és Dánia esetében.

A környező országok közül Szlovéniában és Ausztriában 4% fölötti negyedéves áremelkedés mellett az előző év azonos időszakához mért növekedés is számottevő volt (10, illetve 12%-os). Szlovákiában az I. negyedév visszaesése után 2021 II. negyedévében 3,3%-kal emelkedtek az árak az előző negyedévhez képest. Romániában 2020 középső időszakának visszaesését növekedés követte, így 2021 II. negyedévében alig 3%-kal haladták meg az árak az egy évvel korábbi szintet.  

5. tábla

Negyedéves nominális lakáspiaci árindex Európa egyes országaiban

(%)
Megnevezés 2019. 2020. 2021.
I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II.
negyedév
Ausztria 122,4 126,4 127,8 129,8 131,9 135,0 138,7 139,7 144,7 150,8
Belgium 111,5 112,0 116,0 115,6 115,5 117,0 119,6 122,2 123,5 125,7
Bulgária 129,5 130,3 132,0 134,0 135,5 134,1 138,8 141,2 145,7 146,2
Ciprus 107,9 112,7 105,6 106,5 109,1 109,5 104,2 109,1 102,8 104,1
Csehország 137,2 140,6 143,4 146,4 149,0 151,5 155,4 159,5 167,0 173,5
Dánia 116,0 118,7 118,9 116,4 118,4 120,4 126,2 129,0 135,0 139,2
Észtország 122,0 123,1 126,2 129,8 136,0 128,1 131,1 136,0 144,9 148,7
Finnország 103,7 105,3 104,9 104,2 105,1 106,1 106,6 107,7 109,0 111,8
Franciaország 108,6 109,9 112,3 112,7 113,9 115,5 117,8 119,3 120,2 122,1
Hollandia 129,7 131,8 133,4 135,6 137,8 141,1 144,6 147,4 153,3 159,1
Horvátország 117,6 120,6 121,4 124,9 128,3 130,6 129,8 133,0 134,2 139,0
Írország 133,0 133,7 135,6 135,3 134,3 134,2 134,6 136,3 138,3 141,7
Izland 146,2 147,2 148,2 151,7 153,1 156,3 159,2 162,6 166,3 175,0
Lengyelország 118,3 121,1 123,6 127,1 131,7 134,3 137,1 138,4 141,2 145,5
Lettország 134,0 140,2 144,6 144,7 145,8 142,3 147,1 147,9 150,0 160,0
Litvánia 129,2 131,1 132,4 133,8 137,3 140,3 140,9 146,4 153,7 158,9
Luxemburg 125,0 131,4 134,4 137,2 142,7 148,7 153,0 160,1 167,2 169,0
Magyarország 165,0 170,5 173,2 171,9 178,5 174,6 181,3 178,8 193,7 194,7
Málta 118,5 122,8 126,4 130,9 125,1 127,6 129,8 133,0 130,8 134,4
Németország 124,6 127,8 129,6 132,7 133,8 136,2 140,3 144,3 145,7 151,1
Norvégia 118,5 121,7 120,5 120,0 122,2 125,3 127,9 128,2 134,0 138,2
Olaszország 97,7 99,1 98,8 98,5 99,4 102,5 99,8 100,0 101,1 102,8
Portugália 137,1 141,5 143,1 144,1 151,2 152,5 153,3 156,5 159,1 162,5
Románia 119,9 121,8 123,6 125,5 129,6 129,8 126,4 128,0 131,5 133,6
Spanyolország 122,9 124,3 126,3 125,4 126,9 127,0 128,6 127,6 128,1 131,2
Svédország 115,0 116,5 118,5 118,7 120,2 120,3 123,0 125,0 128,9 133,4
Szlovákia 126,4 131,1 134,5 137,6 143,0 143,8 145,9 147,5 145,8 150,6
Szlovénia 127,0 128,8 131,3 131,6 133,0 135,6 135,7 138,4 142,7 149,0
EU-átlag 117,2 119,2 120,9 121,8 123,5 125,3 127,1 128,9 131,0 134,5
Eurózóna 116,0 118,1 119,7 120,7 122,0 124,0 125,7 127,4 129,0 132,4

További adatok, információk

Módszertan
Éves országos adatok:
18.1.1.1. A lakások összefoglaló adatai
18.1.1.13. Lakáspiaci árindex
18.1.1.14. Egy lakás ára és átlagos négyzetméterára épülettípus szerint
18.1.1.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma
Éves területi adatok:
18.1.2.8. Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint
18.1.2.9. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint
18.1.2.10. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma régió és településtípus szerint
18.1.2.11. Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint
18.1.2.12. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint

Évközi országos adatok:
18.2.1.1. A lakások összefoglaló adatai negyedévenként
18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként
18.2.1.9. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként

Évközi területi adatok:
18.2.2.13. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.14. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.16. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és épülettípus szerint
18.2.2.17. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és épülettípus szerint

Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu