Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2024. IV. negyedév

Megjelenés ideje: 2025.05.05.

2024 IV. negyedévében folytatódott a hazai lakáspiaci forgalom bővülése, az értékesítések száma 22%-kal meghaladta az előző év azonos időszakit. Az I. negyedévi jelentős növekedés után mérsékeltebb ütemben folytatódott a lakásárak emelkedése. A IV. negyedévben az előző negyedévinél 1,6%-kal kerültek többe a lakások. Egy év alatt nominálisan 13, reál értelemben pedig 8,9%-kal drágultak, utóbbi a használt lakások esetében 8,7, az újaknál 10%-ot tett ki.

Helyreállt a lakáspiaci forgalom

2024-ben a lakáspiaci tranzakciók száma 27%-kal meghaladta a megelőző évi alacsony bázist és az átlagosnak számító 2022. évitől is csak 4,6%-kal maradt el.

1. ábra

A lakáspiaci forgalom visszaesése még 2023 IV. negyedévében megállt, azóta mindegyik negyedévben több lakást adtak el az egy évvel korábbinál, a IV. negyedév esetében ez a bővülés 22%-ot tett ki. A teljes 2024. évet figyelembe véve a használt lakások forgalma 26, az újaké 67%-kal növekedett az előző évihez viszonyítva. Az új lakások piaci súlya továbbra is alacsony, arányuk 5,0%-ot tett ki az eddig feldolgozott, 2024. évi adásvételekből.

1. tábla

Az eladott és az értékesítésre épített lakások száma

(ezer darab)

Év, negyedév Összes eladott lakás Ebből: Értékesítési céllal épült új lakás
használt lakás új lakás
2007 191,2 184,8 6,4 17,9
2008 154,1 140,0 14,1 17,4
2009 91,1 82,9 8,3 16,9
2010 90,3 85,5 4,8 10,7
2011 87,7 83,9 3,9 4,8
2012 86,0 83,3 2,6 3,5
2013 88,7 86,4 2,3 3,2
2014 113,8 110,5 3,3 3,4
2015 134,1 130,7 3,4 3,1
2016 146,3 141,4 4,9 5,2
2017 153,8 147,7 6,1 7,3
2018 163,7 154,6 9,1 9,5
2019 157,0 145,8 11,2 12,1
2020 134,0 125,0 9,0 15,0
2021 160,7 148,7 12,0 12,8
2022 138,0 127,7 10,3 12,2
2023   105,2 98,6 6,6 11,9
2024. (az adatok zárásáig beérkezett)  114,7 109,0 5,7 8,1

Lendületes évkezdet után lassult az árak emelkedése

A 2024 I. negyedévi 8,5%-os lakásár-emelkedés az év további részében érzékelhetően lassult: az előző negyedévhez viszonyított üteme a II. negyedévben 1,8, a III. negyedévben 0,7, a IV. negyedévben 1,6%-ot tett ki. Az I. negyedévi kiugró drágulás után csak az új lakásoknál mutatható ki további, nagyobb arányú áremelkedés: a IV. negyedévben az új lakások 5,8, míg a használtak 1,2%-kal többe kerültek a megelőző negyedévinél.

2. ábra

2024 IV. negyedévében

          

  • A megelőző év azonos időszakához viszonyítva a lakásárak 13%-kal nőttek.  
  • Az egy év alatt bekövetkezett lakásár-emelkedés jelentősen meghaladta a fogyasztói árakét, így a teljes lakáspiac reálárszintje 8,9%-kal magasabb volt az előző év IV. negyedévinél.
  • Az új lakások reálára 10, a használtaké 8,7%-kal lett magasabb egy év alatt.    
  • A 2015. évi bázishoz képest a lakások nominálisan több mint háromszorosára (313%), reál értelemben 1,9-szeresére (188%) drágultak.
3. ábra

Az előző év azonos periódusához viszonyított reállakásár-index 2014 óta végig emelkedett. Ez a folyamat csak 2022 végén tört meg, ettől kezdve öt negyedéven át csökkentek a reállakásárak. 2023 IV. negyedévétől ismét tartós reáláremelkedés kezdődött, ám ennek szintje egyelőre nem érte el a csúcsnak számító 2022 II. negyedévi értéket. (2015. évi bázison 188%, illetve 196%).

4. ábra

A nagyvárosokban gyorsabban nőtt a forgalom

A 2023. évi visszaesés kezdetben a nagyobb települések lakáspiaci eladásait súlyosabban érintette, majd azt követően ezeken a településeken gyorsabban megindult és nagyobb arányú volt az élénkülés. 2024-ben Budapesten 43, a megyeszékhelyeken 40%-kal több eladást regisztráltunk, mint egy évvel korábban. A kisebb városok és a községek forgalma alacsonyabb mértékben, de ugyancsak bővült (23, illetve 11%-kal). A főváros éves forgalma már kissé meghaladta, a kisebb városoké gyakorlatilag elérte a visszaesés előtti, 2022. évi szintet. A községek éves lakáseladásainak száma ugyanakkor még 17%-kal alacsonyabb volt, mint 2022-ben.

5. ábra

Az újlakás-piacon a főváros túlsúlya érvényesült

2024-re vonatkozóan eddig mintegy 5,7 ezer eladott új lakás adata érkezett be, ezek 49%-át Budapesten értékesítették. A megfigyelt eladások száma a IV. negyedévben 849 volt.

2024 I–IV. negyedévében az új lakások piacán

   

  • Az országos átlagár a 2023. évi 62,6 millió forintról 69,7 millió forintra emelkedett. A négyzetméterár megközelítette az 1,2 millió forintot, szemben a megelőző évi 1,0 millió forintos árral.    
  • Budapesten átlagosan 79,4 millió forintba került egy új lakás, 8,4 millióval többe, mint 2023-ban. Az átlagos négyzetméterár megközelítette a 1,5 millió forintot.  
  • Országszerte Budapest XI. kerületében adták el a legtöbb (710) új lakást, amelyek átlagára 94,5, négyzetméterára 1,6 millió forint volt.    
  • Egy új lakás átlagos ára 52,6 millió forint volt a vármegyeszékhelyeken és 61,3 millió forint a kisebb városokban. A négyzetméterár mindkét kategóriában megközelítette a 900 ezer forintot.   
  • A vármegyeszékhelyek közül a négyzetméterár Debrecenben meghaladta, Győrben, Szegeden és Székesfehérváron pedig elérte az 1 millió forintot. Miközben több kisebb városban 900 ezer, Nyíregyházán 700 ezer forintos négyzetméteráron keltek el az új lakások. A vidéki új lakások alacsonyabb fajlagos árához hozzájárult nagyobb alapterületük is: a Budapesten eladott új építésű lakások átlagos alapterülete 55, a vármegyeszékhelyeken 63, a kisebb városokban 71 m2 volt.    
  • Siófokon az új lakások ára négyzetméterenként 1,4,  Balatonlellén 1,2 millió forintot tett ki.     
  • Az új lakások átlagosan 900 ezer forintos négyzetméteráron keltek el a budapesti agglomerációban. A fajlagos ár 7,4%-kal haladta meg az egy évvel korábbit.
2. tábla

A 2024-ben 50-nél több új lakást értékesítő települések és budapesti kerületek rangsora az eladott lakások száma szerint (előzetes adatok)

Település, kerület Eladott új lakás, darab Átlagos ár, millió forint Átlagos négyzetméterár, millió forint Négyzetméterárak a 2023. évi %-ában
Budapest XI. ker. 710 94,5 1,6 111,6
Budapest XIII. ker. 666 76,0 1,5 115,4
Budapest VIII. ker. 273 62,7 1,4 97,6
Budapest III. ker. 271 68,3 1,3 92,9
Budapest X. ker. 179 63,2 1,3 110,5
Kecskemét 179 41,7 0,8 122,5
Budapest XIV. ker. 164 80,2 1,4 114,6
Nyíregyháza 148 44,9 0,7 108,5
Budapest IX. ker. 127 70,7 1,6 135,9
Siófok 119 83,3 1,4 111,9
Székesfehérvár 118 63,8 1,0 119,2
Budapest XIX. ker. 110 56,9 1,1 119,3
Debrecen 98 66,6 1,1 115,6
Vác 92 54,6 0,9 115,7
Győr 89 50,5 1,0 113,2
Pécs 80 53,7 0,8 110,3
Budapest IV. ker. 71 70,8 1,2 112,5
Szombathely 65 41,0 0,8 108,6
Érd 64 79,0 0,8 98,6
Balatonlelle 63 66,0 1,2 111,0
Budapest XXIII. ker. 60 49,8 1,1 135,1
Szeged 55 70,7 1,0 115,0
Hajdúszoboszló 54 46,9 0,9 109,2

Gyors áremelkedés Budapesten, lassulás a vidéki használtlakás-piacon

A 2024 I. negyedévi általános áremelkedés után Budapesten további jelentősebb emelkedés zajlott le a használt lakások körében. A vármegyeszékhelyeken az év során lassult, majd lényegében megállt a lakások drágulása, míg a kisebb településeken az év eleji kiugrást árcsökkenés követte. Ennek hatására a IV. negyedévben Budapest átlag négyzetméterárai 15, a vármegyeszékhelyeké 12%-kal haladták meg az előző év azonos időszaki szintet, a kisebb városokban ezalatt mindössze 5,6, a községekben 4,3%-kal emelkedtek a nominális árak.

Egy használt lakás átlagára 34,2 millió forint volt, 4,6 millió forinttal több, mint 2023 átlagában. Az 524 ezer forintot kitevő négyzetméterár 84 ezer forinttal haladta meg az előző évi szintet.

6. ábra

2024 IV. negyedévében a használt lakások piacán

    

  • Budapesten egy lakás átlagosan 54,2 millió forintba került, 2,6 millióval többe, mint egy évvel korábban. A négyzetméterár átlépte az 1 millió forintot, ezzel 131 ezer forinttal meghaladta a 2023. IV. negyedévit.      
  • A budai hegyvidéken az átlagos négyzetméterár 1,3 millió, a többi budai kerületben, valamint a pesti belső kerületekben 1,1 millió forint volt. A pesti oldal átmeneti kerületeiben 970 ezer, a külső kerületekben 840 ezer forintot tett ki az átlagár.
7. ábra
  • Budapesten továbbra is a panellakások ára nőtt a legnagyobb mértékben (21%), a nem panel, többlakásos épületekben 12, a családi házakban 8,6%-os drágulás történt az előző év azonos negyedévéhez viszonyítva. A budapesti panellakások fajlagos ára már meghaladta a családi házakét (890 ezer, illetve 800 ezer forint), a nem panel társasházi lakások esetében pedig 1,1 millió forintot ért el.    
  • A vármegyeszékhelyek lakáspiacát ezzel párhuzamos, ám mérsékeltebb drágulással járó folyamatok jellemezték: a panellakások 12, a nem panel társasházi lakások 11, a családi házak 3,0%-kal kerültek többe, mint egy évvel korábban. Ebben a kategóriában a debreceni lakások voltak a legdrágábbak (808 ezer forint), ezeket a győriek, a székesfehérváriak és a veszprémiek követték, egyaránt 700 ezer forint körüli négyzetméterárakkal. A használtlakás-árak továbbra is Salgótarjánban voltak a legalacsonyabbak (256 ezer forint) annak ellenére, hogy a megelőző év azonos időszakához képest itt is számottevő, 13%-os áremelkedés történt.    
  • A balatoni agglomerációban 9,2%-kal kellett többet fizetni egy használt lakás négyzetméteréért, mint egy évvel korábban. Ebben a térségben az I. negyedévi 13%-os drágulás után az év során már nem emelkedtek tovább az árak.    
  • A budapesti agglomerációban a négyzetméterárak éves átlagban 10%-kal voltak magasabbak, mint a megelőző évben. Az I. negyedévi 8,0%-os kiugrást az év további szakaszában itt visszafogottabb árváltozás követte.
8. ábra

Lassuló áremelkedés az EU-tagállamok és az eurózóna lakáspiacán

2024 IV. negyedévében az Európai Unió 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi bázis 156%-át tette ki. Az előző két negyedév gyorsabb emelkedése után enyhébben, 0,8%-kal nőtt a lakásárak szintje. Hasonlóan, 0,6%-os mértékben drágultak a lakások az eurózónában is, amelynek a bázisindexe 148%-ot ért el. A magyarországi összevont lakáspiaci árindex 313%-ot tett ki, továbbra is ez a legmagasabb nominális index az adatot közlő országok sorában.

9. ábra

2024 IV. negyedévében

   

  • Az előző negyedévhez képest kiugró áremelkedés következett be Szlovákia (3,6%), Szlovénia (3,1%), Portugália (3,0%) valamint Bulgária (2,7%) lakáspiacán.    
  • Az említett országok mellett Horvátországban 1,4, Romániában a magyarországival megegyező 1,6%-os emelkedés, míg Ausztriában 0,6%-os csökkenés történt.   
  • Németországban a II. negyedévben megindult 1,5%-os áremelkedés mérsékeltebb ütemben az év végéig kitartott (III. negyedévben 0,7, IV. negyedévben 0,3%)  
  • Az előző év azonos időszakához viszonyítva kiemelkedő volt Bulgária 18%-os lakáspiaci áremelkedése, melyet a magyar (13%), majd a portugál (12%) adat követett. De 10% fölötti éves áremelkedést jelentett Spanyolország, Hollandia, Lengyelország és Horvátország is.   
  • Csak két országban történt árcsökkenés éves szinten: Franciaországban és Finnországban egyaránt 1,9%-kal kevesebbe kerültek a lakások, mint egy évvel korábban.
3. tábla

Negyedéves nominális lakáspiaci árindex Európa egyes országaiban (2015=100%)

%
Ország 2023 2024
I. II. III. IV. I. II. III. IV.
Ausztria 164,4 164,7 164,3 161,4 159,5 164,3 165,1 164,1
Belgium 135,0 134,6 136,3 138,3 139,4 139,0 141,2 142,2
Bulgária 177,9 185,5 190,5 192,8 206,4 213,5 221,9 228,0
Ciprus 110,3 110,2 110,7 110,0 111,5 112,9 113,6 112,5
Csehország 211,8 211,0 211,7 212,3 214,3 219,9 224,7 230,2
Dánia 135,1 135,7 138,1 140,3 136,7 140,9 145,3 145,5
Észtország 191,4 198,8 198,3 202,4 206,4 212,1 211,0 209,6
Finnország 106,5 107,5 104,4 103,3 102,0 102,1 101,4 101,3
Franciaország 132,3 131,7 132,3 128,7 126,0 125,7 127,6 126,3
Hollandia 183,1 180,9 182,9 186,1 189,9 194,8 202,0 206,2
Horvátország 173,6 179,6 180,1 186,2 189,4 197,5 202,2 205,0
Írország 167,2 166,3 168,8 173,7 177,7 180,3 185,5 189,9
Lengyelország 169,5 175,0 182,9 191,7 200,0 205,9 209,2 211,7
Lettország 186,4 195,5 193,5 188,1 193,1 196,9 203,6 203,3
Litvánia 207,2 212,1 217,2 220,4 227,7 234,0 236,4 242,0
Luxemburg 181,2 177,3 165,5 162,0 160,9 162,4 162,4 164,2
Magyarország 268,8 271,5 272,6 277,4 301,0 306,5 308,5 313,4
Málta 149,9 152,2 154,5 157,1 160,0 162,7 165,3 165,2
Németország 152,0 150,0 147,9 145,0 144,1 146,3 147,3 147,8
Olaszország 106,8 108,8 108,7 108,7 108,5 112,0 112,8 113,6
Portugália 198,6 204,7 208,5 211,3 212,5 220,7 228,9 235,7
Románia 146,3 145,1 150,0 152,3 154,3 155,1 155,9 158,4
Spanyolország 144,0 147,0 150,7 149,1 153,2 158,6 163,1 166,1
Svédország 132,4 133,2 132,6 129,6 130,3 132,1 133,0 132,6
Szlovákia 178,8 171,8 173,2 176,6 173,5 178,7 183,9 190,6
Szlovénia 182,0 185,4 186,3 191,2 193,5 197,7 201,1 207,4
EU 147,2 147,8 148,8 148,5 149,4 152,3 154,6 155,8
Eurózóna 142,7 143,0 143,3 142,2 142,3 145,0 147,2 148,1
Forrás: Eurostat.

Módszertan

Éves országos adatok:
18.1.1.1. A lakások összefoglaló adatai
18.1.1.13. Lakáspiaci árindex
18.1.1.14. Egy lakás ára és átlagos négyzetméterára épülettípus szerint
18.1.1.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma

Éves területi adatok:
18.1.2.8. Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint
18.1.2.9. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint
18.1.2.10. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma régió és településtípus szerint
18.1.2.11. Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint
18.1.2.12. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint

Évközi országos adatok:
18.2.1.1. A lakások összefoglaló adatai negyedévenként
18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként
18.2.1.9. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként

Évközi területi adatok:
18.2.2.13. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.14. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.16. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és épülettípus szerint
18.2.2.17. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és épülettípus szerint

További adatok, információk

Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu