Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2025. II. negyedév

Év, negyedév	Összes eladott lakás	Ebből:		Értékesítési céllal épült új lakás
		használt lakás	új lakás
2007	191,2	184,8	6,4	17,9
2008	154,1	140,0	14,1	17,4
2009	91,1	82,9	8,3	16,9
2010	90,3	85,5	4,8	10,7
2011	87,7	83,9	3,9	4,8
2012	86,0	83,3	2,6	3,5
2013	88,7	86,4	2,3	3,2
2014	113,8	110,5	3,3	3,4
2015	134,1	130,7	3,4	3,1
2016	146,3	141,4	4,9	5,2
2017	153,8	147,7	6,1	7,3
2018	163,7	154,6	9,1	9,5
2019	157,0	145,8	11,2	12,1
2020	134,0	125,0	9,0	15,0
2021	160,7	148,7	12,0	12,9
2022	138,0	127,7	10,3	12,2
2023	105,2	98,6	6,6	11,9
2024	131,1	124,0	7,1	8,1
2025. I–II. (az adatok zárásáig beérkezett)	42,6	41,4	1,2	3,4

Lassuló ütemben folytatódott az év eleji gyors áremelkedés a lakáspiacon

2024-ben éves szinten 13,7%-kal drágultak a lakások, és ezzel a 2023. évi reálár-csökkenés után reál értelemben 9,6%-os lakásár-növekedés következett be.

A gyorsuló lakásár-emelkedés 2025 I. negyedévében is folytatódott, amikor 8,7%-kal nőttek az árak a megelőző negyedévhez viszonyítva, majd a II. negyedévben további 3,5%-os növekedés történt. Ezzel a II. negyedévben nominálisan 18,3, reálértelemben 13,3%-kal voltak drágábbak a lakások, mint az előző év azonos időszakában. Az összevont nominális lakáspiaci árindex alapján az új és a használt lakások ára együttesen a 2015. évi bázis 3,6-szeresére nőtt, ami reál értelemben 2,1-szeres emelkedést jelentett.

2025 II. negyedévében a használtlakás-árak nominálisan 3,5%-kal, a reálárak 2,9%-kal nőttek a megelőző negyedévhez képest. Az új lakások 4,2%-ot kitevő nominális áremelkedése reálértelemben 3,7%-ot tett ki.

A teljes lakáspiacon az előző év azonos időszakihoz viszonyított reállakásár-index 2022 IV. negyedévétől öt negyedéven át csökkent. 2024 I. negyedévétől viszont ismét tartós reálár-emelkedés indult el, aminek hatására 2025 I. negyedévében a lakásárak szintje meghaladta a 2015. évi bázis kétszeresét (205%), majd a II. negyedévben elérte a 211%-ot.

A lakáspiaci forgalom összesített értéke közel másfélszeresére nőtt 2024-ben

A lakáspiaci forgalom bővülése és az árak emelkedése egyaránt hozzájárult ahhoz, hogy 2024-ben az eladott lakások összesített értéke 47%-kal meghaladta az egy évvel korábbit. A 4831 milliárd forint összforgalmú lakáspiac 11%-a köthető újlakás-tranzakcióhoz, ami elmaradt a megelőző évekre jellemző 13–14%-os aránytól. Az éves összes forgalmi érték nagyobb része a fővárosban (41%) és a vármegyeszékhelyeken (19%) valósult meg, a többi város részesedése 26, a községeké 13% volt.

A külföldi vevők súlya kiemelkedő Budapest belső kerületeiben

2024-ben 6,6 ezer külföldi állampolgár vásárolt lakást Magyarországon, 5,2%-kal több, mint egy évvel korábban. Vásárlásaik 309 milliárd forintot elérő összértéke a teljes lakáspiaci forgalom 6,4%-át tette ki.

• A legtöbb lakást 2024-ben is a német állampolgárok vásárolták meg, elsősorban Dél- és Nyugat-Dunántúl régió községeiben.

• Budapesten a külföldi lakásvásárlók aránya 7,8% volt, vásárlásaik összértéke a forgalom egytizedét tette ki. A külföldi vevők a pesti belső kerületekben koncentrálódtak, ahol a tranzakciók 19%-ában vettek részt. Vásárlásaik összértékét tekintve súlyuk a főváros teljes lakáspiacán 10, a pesti belső kerületekben 26%-ot ért el. Budapesten a kínai (1,9%) és a vietnámi (0,9%) vásárlásokat regisztrálták a legnagyobb számban, vásárlásaik összértéke együttesen az összesített piaci forgalom 3,9%-ának felelt meg.

• A román állampolgárok jellemzően a határ mentén, Békés (30%), Hajdú-Bihar (15%) és Szabolcs-Szatmár-Bereg (10%) vármegyében, továbbá Budapesten (10%) vettek lakást. A hasonló számban megjelenő szlovák állampolgárok 34%-a Borsod-Abaúj-Zemplén, további 19%-a Győr-Moson-Sopron vármegyében vásárolt, emellett fővárosi vásárlásaik aránya is számottevő volt (18%).

 

Minden települési kategóriában visszaesett az eladott lakások száma

A lakáspiaci forgalom 2024-ben tapasztalt emelkedését 2025 I. negyedévében jelentős lassulás, majd a II. negyedévben határozott visszaesés követte. Ez főleg Budapesten volt látványos, ahol már az I. negyedévben is csökkent az eladások száma (–7,0%), majd ez a II. negyedévre fokozódott (–57%). A vármegyeszékhelyeken előbb még emelkedett, majd a II. negyedévben már csökkent az eladások száma (–27%) és ugyanez jellemezte a kisebb városokat is, ahol az április–júniusi időszakban ötödével esett vissza a forgalom. A községekben az I. negyedévi stagnálás után a II. negyedévben az egy évvel korábbinál 17%-kal kevesebb adásvétel jött létre.

Visszavetette az újlakáspiacot a lakásépítések visszaesése

2024-ben 7,1 ezer új lakást értékesítettek, 8,3%-kal többet, mint egy évvel korábban. Az ekkor átadott lakások közül mintegy 5 ezer saját használatra épült, így nem jelent meg a lakáspiacon.

2025 I–II. negyedévében eddig 1,2 ezer új lakás értékesítési adata érkezett be a várható 2,1 ezerből.

2025 I–II. negyedévében az új lakások piacán az eddig feldolgozott adatok alapján:

• Az országos átlagár az előző évi 70,6 millióról 77,3 millió forintra emelkedett, a négyzetméterár meghaladta az 1,3 millió forintot.

•  Budapesten átlagosan 87,4 millió forintba került egy új lakás, közel 7,5 millióval többe, mint 2024-ben. Az átlagos négyzetméterár megközelítette az 1,6 millió forintot.

• Egy új lakás átlagos ára a vármegyeszékhelyeken 66,2 millió, a kisebb városokban 56,9 millió forint volt. A négyzetméterár mindkét kategóriában megközelítette az 1 millió forintot.

Széttartó területi folyamatok a használtlakás-piacon

A használt lakások árának 2025. I. negyedévi általános növekedése után Budapesten a II. negyedévben is tovább emelkedtek a lakásárak. Vidéken egyelőre alig látható további növekedés. Bár a nagyobb értékű tranzakciók későbbi beérkezése még módosíthatja a képet, az máris kirajzolódik, hogy a főváros lakáspiaci dinamizmusától a vidéki településkategóriák elmaradtak.

2025 II. negyedévében a használt lakások piacán az eddig feldolgozott adatok alapján

• Budapesten a lakások négyzetméterára 1,2 millió forintra emelkedett. A családi házakban 800 ezer forint fölötti, a panelházakban 1,1 millió, a nem panel társasházi lakásokban közel 1,3 milliós négyzetméteráron keltek el a lakások. Az átlagos budapesti négyzetméterár 24%-kal volt magasabb az előző év azonos időszakinál. Leginkább a panellakások (33%), legkevésbé a családi házak (3,8%) fajlagos ára emelkedett.

• A budapesti kerületekben az I. negyedévi gyors ütemű áremelkedés a II. negyedévben a legtöbb területen érzékelhetően lassult. Ugyanakkor már a pesti külső kerületekben is megközelítették a négyzetméterárak az 1 millió forintos összeget, eközben a budai hegyvidéki kerületekben már az 1,5 millió forintot is meghaladták.

• A vármegyeszékhelyek lakáspiacát mérsékeltebb áremelkedés mellett a fővárosihoz hasonló átrendeződés jellemezte: miközben a családi házak négyzetméterára 4,9%-kal nőtt, a panel és nem panel társasházi lakások azonos ütemben, 15%-kal drágultak.

• A vármegyeszékhelyek közül Debrecen lakásárai voltak a legmagasabbak. A sort továbbra is Salgótarján zárta, a többi vármegyeszékhelytől messze elmaradó árszinttel.

• A balatoni agglomerációban a 900 ezer forintos négyzetméterár 20%-kal meghaladta az egy évvel korábbit.

Tovább tart az áremelkedés az EU-tagállamok és az eurózóna lakáspiacán

2025 II. negyedévében az Európai Unió 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi bázis 161%-át tette ki, eközben az eurózóna bázisindexe is elérte a 153%-ot. Az előző negyedévihez képest a tagállamok átlagában 1,6, az eurózónában 1,7%-kal nőtt a lakásárak szintje. A magyarországi összevont lakáspiaci árindex a 2015. évi bázis 363%-át tette ki, ami továbbra is a legmagasabb nominális index az adatot közlő országok sorában.

2025 II. negyedévében

• Az I. negyedévihez viszonyítva minimális, 0,1–0,2%-os csökkenés történt Belgiumban és Franciaországban. Minden további adatközlő ország indexe kisebb-nagyobb növekedést mutatott.

• Negyedéves összevetésben kiugró áremelkedésről számolt be Portugália (4,7%), Luxemburg (4,5%) és Horvátország (4,4%).

• Németországban a hosszabb ideig tartó árcsökkenés után tartósan megfordult az árak alakulása, ötödik negyedéve emelkednek a lakásárak. Ennek eredményeképpen Németországban 3,2%-kal többe kerültek a lakások az egy évvel korábbinál.

• Az éves szinten megfigyelt lakásár-növekedés mértéke hasonló volt Magyarországon (18%), Portugáliában (17%) és Bulgáriában (16%).

• A szomszédos országok közül Horvátország (13%) és Szlovákia (11%) számottevő, Szlovénia (5,5%) Románia (4,7%) és Ausztria (2,1%) mérsékeltebb éves lakásár-emelkedést jelentett.