A 2025. évi lakáspiaci eladások eddig regisztrált száma hazánkban megközelítette a 147 ezret. A 2026. I. negyedévi forgalom egyelőre 11%-kal elmarad az előző év azonos időszakitól, de az összes tranzakció beérkezése után várhatóan eléri azt. A 2025. évi kiugró lakásár-emelkedés után 2026 I. negyedévében lassulás következett be, a nominális árak 8,6, a reálárak 6,7%-kal haladták meg az egy évvel korábbit. Az Európai Unió 27 tagállamának első negyedévi, összesített nominális lakáspiaci árindexe 5,1%-kal nőtt egy év alatt.
2026 I. negyedévében nem látszik további emelkedés a lakáspiaci forgalomban
2024-ben 25, 2025-ben további 12%-kal nőtt a lakáspiaci forgalom. Az eddig regisztrált eladások száma 2025-ben megközelítette a 147 ezret. Az adatok beérkezése az elmúlt évek gyakorlatához képest jelentősen felgyorsult, de még nem fejeződött be.1 A végleges 2025. évi forgalom várhatóan 150 ezer körül alakul majd.
2026 I. negyedévében már nem nőtt tovább a lakáspiac: az eddig regisztrált 32,5 ezer eladás 11%-kal elmaradt az előző év azonos időszakitól. Az adatok teljes beérkezése után az I. negyedévi lakáspiaci forgalom elérheti az egy évvel korábbi, 36 ezres szintet.
| Év, negyedév | Összes eladott lakás | Ebből: | Értékesítési céllal épült új lakás | |
|---|---|---|---|---|
| használt lakás | új lakás | |||
| 2007 | 191,2 | 184,8 | 6,4 | 17,9 |
| 2008 | 154,1 | 140,0 | 14,1 | 17,4 |
| 2009 | 91,1 | 82,9 | 8,3 | 16,9 |
| 2010 | 90,3 | 85,5 | 4,8 | 10,7 |
| 2011 | 87,7 | 83,9 | 3,9 | 4,8 |
| 2012 | 86,0 | 83,3 | 2,6 | 3,5 |
| 2013 | 88,7 | 86,4 | 2,3 | 3,2 |
| 2014 | 113,8 | 110,5 | 3,3 | 3,4 |
| 2015 | 134,1 | 130,7 | 3,4 | 3,1 |
| 2016 | 146,3 | 141,4 | 4,9 | 5,2 |
| 2017 | 153,8 | 147,7 | 6,1 | 7,3 |
| 2018 | 163,7 | 154,6 | 9,1 | 9,5 |
| 2019 | 157,0 | 145,8 | 11,2 | 12,1 |
| 2020 | 134,0 | 125,0 | 9,0 | 15,0 |
| 2021 | 160,7 | 148,7 | 12,0 | 12,8 |
| 2022 | 138,0 | 127,7 | 10,3 | 12,2 |
| 2023 | 105,2 | 98,6 | 6,6 | 11,9 |
| 2024 | 131,1 | 124,0 | 7,1 | 8,1 |
| 2025⁺ | 146,8 | 137,3 | 9,4 | 7,7 |
| 2026 I.⁺ | 32,5 | 30,2 | 2,2 | 1,9 |
2025-ben az új lakások részesedése a teljes forgalomból 6,4% volt, ezt az arányt csak kismértékben haladta meg a 2026. I. negyedévi (6,8%). A lakásépítés lassan bővült, ami gátolta az újlakás-piac nagyobb térnyerését. 2026 I. negyedévében az értékesítésre épített lakások száma 5,6%-kal nagyobb volt az egy évvel korábbinál.
A reállakásárak 2024-ben mért 9,3%-os emelkedését 2025-ben még nagyobb arányú, 15%-os drágulás követte. Az éves nominális árindex 2025-ben 20%-kal nőtt. 2026 I. negyedévében a 2025. évi bázishoz képest 2,8%-os nominális és 1,8%-os reállakásár-emelkedés történt. Az előző negyedévhez képest az összevont lakásárindex nominálisan 2,5, reálértelemben 3,0%-kal csökkent.
A 2025. I. negyedévi kiugró áremelkedés elsősorban a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) kifizetésekkel hozható összefüggésbe, az év második felében feltételezhetően az Otthon Start Program indulásának hatása jelentkezett. Mindezek következtében 2025 III. negyedévében 24, a IV. negyedévben 22%-kal volt magasabb az összevont lakásárindex, mint az előző év azonos negyedévében.
2026 I. negyedévében nem nőttek tovább az árak: az eddig ismert adatok alapján az előző negyedévhez viszonyítva 2,5%-os csökkenés történt, ami az előző év azonos negyedévéhez viszonyítva 8,6%-os nominális áremelkedést jelent.
2025 folyamán elsősorban a használt lakások körében történt gyors áremelkedés. 2025 III. negyedévében 25, majd az év utolsó három hónapjában 24%-kal kerültek többe a használt lakások az egy évvel korábbinál. 2026 I. negyedévére a használt lakások éves árnövekedése 9,2%-osra mérséklődött, részben az előző negyedévhez mért árcsökkenés, részben a megemelkedett bázisidőszaki érték hatására. Az új lakások piacán a 2025. III. negyedévi 15%-os csúcsot 2026 I. negyedévében visszafogottabb, 3,9%-os drágulás követte. Az aktuális időszak újlakás-árait az egy-két évvel korábban megkötött szerződések határozzák meg, ami késlelteti a piaci hatások megjelenését, és ez magyarázza az új lakások visszafogottabb éves áremelkedését.
Az összevont reállakásár-index hosszú távú alakulását 2022 IV. negyedévétől öt negyedéven át csökkenés, majd 2024 I. negyedévétől folyamatos emelkedés jellemezte. A 2025. III. negyedévi 19, illetve a IV. negyedévi 17%-os éves reálár-emelkedés a megfigyelések kezdete óta mért legmagasabb érték. 2026 I. negyedévének alacsonyabb, 6,7%-os növekedéséhez az is hozzájárult, hogy a viszonyítás alapját már egy megemelkedett 2025. I. negyedévi bázis adta.
Minden települési kategóriában mérséklődött a lakáseladások száma az I. negyedévben
Az Otthon Start Program 2025. III. negyedévi indulásakor az országos összesített forgalom 25%-kal haladta meg az egy évvel korábbit. Kiemelkedő bővülés következett be a vidéki városokban, ahol a program feltételei kevésbé korlátozták a támogatás felhasználását: a vármegyeszékhelyeken 47, a kisebb városokban 26%-kal nőtt a lakáseladások száma. Az előző év azonos időszakához mérten 2025 III. negyedévében Budapesten 15, a községekben 17%-kal több lakást adtak el.
A 2025. III. negyedévi csúcs után előbb Budapesten, majd 2026 I. negyedévében már minden települési kategóriában elmaradt a lakáseladások száma az előző év azonos időszakitól. A fővárosban regisztrált, 2026. I. negyedévi eladások száma 17%-kal alacsonyabb volt, mint 2025 I. negyedévében, míg a többi települési kategóriában a forgalom mérsékeltebben, 7,1–9,1%-kal csökkent. Az összes tranzakció adatainak beérkezése után a forgalom a fővárosban megközelítheti, vidéken akár meg is haladhatja majd a 2025. I. negyedévit.
A fővárosban és vidéken is lassult az árak emelkedése
A 2025. évi gyors lakásár-emelkedés után 2026 I. negyedévében az egyes települési kategóriákban is lassuló éves árnövekedést figyelhettünk meg a használtlakás-piacon. Budapesten 7,4, a vármegyeszékhelyeken 15, a kisebb városokban 11, a községekben 14%-kal volt magasabb a lakások átlagos négyzetméterára az egy évvel korábbinál.
2026 I. negyedévében a használt lakások piacán:
- Budapesten a lakások négyzetméterára átlagosan 1,2 millió forintra emelkedett. A visszafogottabb átlagos áremelkedés eltérő részpiaci mozgásokat takar: a családi házakban 4,9, a társasházakban 7,8, míg a panel lakótelepeken 18%-kal drágultak a lakások egy év alatt. A családi házakban 0,9, a panelházakban 1,2, a társasházakban 1,3 millió forintos átlagos négyzetméteráron keltek el a lakások.
- Egy budapesti használt lakás ára átlagosan 69 millió forint volt, ezen belül a családi házaké (94 millió forint) megegyezett az egy évvel korábbi értékkel, miközben a társasházakban 67 millió forintról 70 millió forintra, a panel lakótelepeken 53 millió forintról 60 millió forintra emelkedett a lakások átlagára az előző év I. negyedévéhez képest. Az eladott lakások méretének csökkenése miatt az átlagos lakásárak emelkedése elmaradt a fajlagos árakétól.
- A külső és az átmeneti pesti kerületekben a fajlagos árak 10%-kal meghaladták a 2025. I. negyedévi szintet. Kevésbé drágultak a lakások a budai egyéb (6,5%), a pesti belső (5,8%) és a budai hegyvidéki (4,6%) kerületekben.
- A vármegyeszékhelyek lakáspiacát a fővároséhoz hasonló folyamatok jellemezték: a családi házak négyzetméterára 4,9%-kal nőtt, elmaradva a panel (18%) és nem panel társasházi lakások (17%) áremelkedésétől. Továbbra is Debrecen lakásárai voltak a legmagasabbak, ugyanakkor az árak növekedése ott (5,9%), illetve Szekszárdon (9,3) volt a legalacsonyabb. A többi vármegyeszékhelyen 10%-ot meghaladó drágulás történt.
| Vármegyeszékhely | Átlagos négyzetméterár | |
|---|---|---|
| ezer forint | a 2025 I. negyedévi ár %-ában | |
| Debrecen | 941 | 105,9 |
| Győr | 928 | 116,7 |
| Veszprém | 891 | 113,6 |
| Székesfehérvár | 877 | 115,4 |
| Szeged | 863 | 112,5 |
| Pécs | 775 | 113,8 |
| Kecskemét | 733 | 114,6 |
| Eger | 713 | 114,4 |
| Szombathely | 706 | 112,5 |
| Nyíregyháza | 695 | 122,9 |
| Tatabánya | 683 | 111,4 |
| Zalaegerszeg | 615 | 116,7 |
| Szekszárd | 569 | 109,3 |
| Kaposvár | 538 | 114,8 |
| Szolnok | 537 | 120,4 |
| Miskolc | 536 | 117,1 |
| Békéscsaba | 455 | 114,6 |
| Salgótarján | 304 | 116,4 |
- A balatoni agglomerációban a 843 ezer forintos átlagos négyzetméterár 0,3%-kal haladta meg az egy évvel korábbit.
- Számottevően elmaradt az országos átlagtól a budapesti agglomeráció árnövekedése (3,2%), míg a vidéki városok vonzáskörzetében általában nagyobb arányú, átlagosan 13%-os volt az áremelkedés.
- Dunántúl, illetve Alföld és Észak nagyrégióban is megállapítható, hogy bár a megelőző negyedévihez képest csökkent az áruk, a családi házak éves összehasonlításban így is jelentősen, 11–12%-kal drágábbak lettek. Egy év alatt a többlakásos épületekben minden esetben nagyobb, 14–22%-os áremelkedés következett be e két nagyrégióban.
Mérséklődő áremelkedés az EU-tagállamok és az eurózóna lakáspiacán
2026 I. negyedévében az Európai Unió 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe 102,9, az eurózónáé pedig 102,5%-át tette ki a 2025. évi bázisnak. Az előző év azonos negyedévéhez képest mindkét index emelkedett: 5,1, illetve 4,7%-kal.
2026 I. negyedévében:
- A magyarországi összevont lakáspiaci árindex a 2025. évi bázis 102,8%-át tette ki. Az adatot közlő tagországok sorában Portugália nominális indexe volt a legmagasabb (110%), ezt Bulgáriáé és Szlovákiáé követte, 109,4, illetve 109,1%-kal. Ugyanakkor Finnországban és Franciaországban csökkentek a lakásárak, ám huzamosabb ideig tartó mérséklődés csak Finnországban figyelhető meg, ahol az előző év I. negyedévéhez képest 2,0%-os csökkenést mutattak ki.
- Negyedéves összevetésben a 6,2%-os bolgár növekedés volt a legnagyobb, míg a 2,5%-os magyar árcsökkenés a legalacsonyabb érték a vizsgált időszakban.
- Németországban az egy évvel korábbinál 1,4%-kal magasabb áron keltek el a lakások, ugyanakkor az előző negyedévihez képest alig változott az árszint (+0,3%).
- A szomszédos országok közül Horvátországban (14%), Szlovákiában (14%), Szlovéniában (9,3%) és Romániában (7,8%) az EU átlagát (5,1%) meghaladó volt a lakásárak emelkedése, és csak Ausztriában történt ennél kisebb mértékű drágulás (4,2%).
| Ország | 2024 | 2025 | 2026 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| I. | II. | III. | IV. | I. | II. | III. | IV. | I. | |
| Ausztria | 95,3 | 98,2 | 98,7 | 97,6 | 98,7 | 99,8 | 100,3 | 101,2 | 102,8 |
| Belgium | 96,2 | 95,9 | 97,5 | 98,2 | 98,8 | 98,7 | 101,0 | 101,5 | 100,7 |
| Bulgária | 82,8 | 85,7 | 89,0 | 91,5 | 95,3 | 99,0 | 102,7 | 103,0 | 109,4 |
| Ciprus | 95,1 | 95,0 | 97,3 | 95,6 | 99,6 | 97,7 | 101,4 | 101,3 | 103,0 |
| Csehország | 87,3 | 89,6 | 91,5 | 93,8 | 96,0 | 99,0 | 101,4 | 103,5 | 105,6 |
| Dánia | 89,5 | 92,3 | 95,1 | 95,3 | 97,4 | 99,0 | 101,1 | 102,5 | 105,4 |
| Észtország | 93,5 | 96,1 | 95,6 | 95,0 | 97,8 | 101,4 | 100,6 | 100,3 | 103,6 |
| Finnország | 102,5 | 102,9 | 102,5 | 101,6 | 100,2 | 101,2 | 99,7 | 99,0 | 98,2 |
| Franciaország | 99,0 | 98,8 | 100,3 | 99,2 | 99,4 | 99,4 | 101,0 | 100,2 | 99,5 |
| Hollandia | 88,3 | 90,6 | 93,9 | 95,9 | 97,7 | 99,2 | 101,3 | 101,8 | 102,8 |
| Horvátország | 83,7 | 87,5 | 89,6 | 90,5 | 94,8 | 98,7 | 101,6 | 104,9 | 108,4 |
| Írország | 90,1 | 91,5 | 94,1 | 96,3 | 97,3 | 98,6 | 101,1 | 103,1 | 103,9 |
| Lengyelország | 92,3 | 95,0 | 96,5 | 97,6 | 98,3 | 99,5 | 100,3 | 101,9 | 104,2 |
| Lettország | 90,2 | 92,0 | 95,1 | 94,3 | 95,1 | 98,0 | 102,7 | 104,2 | 105,5 |
| Litvánia | 88,2 | 90,7 | 91,6 | 93,8 | 96,0 | 98,6 | 101,5 | 103,9 | 107,4 |
| Luxemburg | 97,4 | 98,5 | 98,4 | 99,4 | 98,4 | 103,0 | 99,3 | 99,3 | 100,0 |
| Magyarország | 80,8 | 82,3 | 83,2 | 86,5 | 94,7 | 96,8 | 103,1 | 105,4 | 102,8 |
| Málta | 92,2 | 93,8 | 95,2 | 96,3 | 97,6 | 99,1 | 100,9 | 102,4 | 104,2 |
| Németország | 95,5 | 96,8 | 97,6 | 97,7 | 99,1 | 100,0 | 100,7 | 100,2 | 100,5 |
| Olaszország | 93,4 | 96,4 | 97,1 | 97,7 | 97,5 | 100,2 | 100,7 | 101,6 | 102,6 |
| Portugália | 80,5 | 83,7 | 86,8 | 89,3 | 93,6 | 98,1 | 102,1 | 106,2 | 110,3 |
| Románia | 93,6 | 94,1 | 94,6 | 96,1 | 98,1 | 98,5 | 100,8 | 102,5 | 105,8 |
| Spanyolország | 84,8 | 87,8 | 90,3 | 92,0 | 95,2 | 99,1 | 101,9 | 103,8 | 107,5 |
| Svédország | 97,8 | 99,1 | 99,7 | 99,3 | 99,9 | 99,7 | 100,0 | 100,4 | 102,5 |
| Szlovákia | 85,0 | 87,5 | 90,0 | 93,3 | 95,3 | 97,4 | 102,1 | 105,2 | 109,1 |
| Szlovénia | 91,0 | 92,3 | 93,8 | 95,7 | 96,8 | 99,9 | 100,5 | 102,8 | 105,8 |
| EU | 92,5 | 94,3 | 95,8 | 96,5 | 97,9 | 99,4 | 101,0 | 101,7 | 102,9 |
| Eurózóna | 92,8 | 94,5 | 96,0 | 96,6 | 97,9 | 99,5 | 101,1 | 101,5 | 102,5 |
* Görögország adatai nem állnak rendelkezésre.
Éves országos adatok:
18.1.1.1. A lakások összefoglaló adatai
18.1.1.13. Lakáspiaci árindex
18.1.1.14. Egy lakás ára és átlagos négyzetméterára épülettípus szerint
18.1.1.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma
Éves területi adatok:
18.1.2.8. Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint
18.1.2.9. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint
18.1.2.10. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma régió és településtípus szerint
18.1.2.11. Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint
18.1.2.12. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint
Évközi országos adatok:
18.2.1.1. A lakások összefoglaló adatai negyedévenként
18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként
18.2.1.9. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként
Évközi területi adatok:
18.2.2.13. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.14. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.16. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és épülettípus szerint
18.2.2.17. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és épülettípus szerint
További adatok, információk
Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu
Lábjegyzetek
-
Lásd: Módszertani megjegyzések. ↩