Közel ötödével bővült 2021-ben a lakáspiaci forgalom a 2020. évi, Covid19-járvánnyal összefüggő visszaesés után, és a járványt megelőző 2019. évi szintet is meghaladta 3,7%-kal. Az árak is gyorsan emelkedtek, a IV. negyedévben a lakásárak több mint ötödével magasabbak voltak az előző év azonos időszakának szintjénél, és meghaladták a 2015. évi kétszeresét. Egy új lakás átlagosan 8, egy használt 2,6 millióval került többe, mint 2020-ban. 2021-ben fokozódott a családi házak iránti érdeklődés a lakáspiacon, ezért kiugró mértékben drágultak a lakások a budapesti agglomerációban és több vidéki nagyváros vonzáskörzetében.
A lakáspiaci forgalom meghaladta a járvány előtti szintet
A 2021. évi adatok a lakáspiaci forgalom élénkülését mutatják. A hasonló feldolgozottságú 2020. éviekhez képest 19, a járványt megelőző 2019. évihez viszonyítva 3,7%-os bővülés tapasztalható az éves lakáspiaci forgalomban. Új és használt lakásból is többet adtak el, mint a megelőző két évben, azonban az éves összesített forgalom a 2008 óta csúcsnak számító 2018. évi értéket nem érte el.
2021-ben, azonos feldolgozottságú adatokat vizsgálva, használt lakásból 18, új építésűből 32%-kal többet adtak el, mint az előző évben. 2021-ben a szerződések 6,1%-a vonatkozott új építésű lakásra, ez kissé meghaladja a megelőző évi 5,5%-os arányt.
Az eladott és az értékesítésre épített lakások száma
| Év, negyedév | Összes eladott lakás | Ebből: | Értékesítési céllal épült új lakás | |
|---|---|---|---|---|
| használt lakás | új lakás | |||
| 2007 | 191,2 | .. | .. | 17,9 |
| 2008 | 154,1 | 140,0 | 14,1 | 17,4 |
| 2009 | 91,1 | 82,9 | 8,3 | 16,9 |
| 2010 | 90,3 | 85,5 | 4,8 | 10,7 |
| 2011 | 87,7 | 83,9 | 3,9 | 4,8 |
| 2012 | 86,0 | 83,3 | 2,6 | 3,5 |
| 2013 | 88,7 | 86,4 | 2,3 | 3,2 |
| 2014 | 113,8 | 110,5 | 3,3 | 3,4 |
| 2015 | 134,1 | 130,7 | 3,4 | 3,1 |
| 2016 | 146,3 | 141,4 | 4,9 | 5,2 |
| 2017 | 153,8 | 147,7 | 6,1 | 7,3 |
| 2018 | 163,7 | 154,6 | 9,1 | 9,5 |
| 2019 | 157,0 | 145,8 | 11,2 | 12,1 |
| 2020 | 134,0 | 125,0 | 9,0 | 15,0 |
| 2021 (előzetes) | 134,2 | 126,0 | 8,2 | 8,5 |
Ugrásszerű év eleji emelkedés után az év vége felé lassult a lakásárdrágulás
A járvány idején megfigyelt 2020. évi lakáspiaci visszaesés nemcsak a forgalom, hanem az áralakulás szempontjából is átmenetinek bizonyult. 2021 I. negyedévében – elsősorban az új otthonteremtési támogatások hatására – gyors ütemben emelkedtek az árak: a megelőző negyedévhez képest 9,3%-kal drágultak a használt és 9,1%-kal az új lakások. A II. negyedévben további jelentős emelkedés történt (4,1, illetve 5,8%), és csak a III. negyedévtől mérséklődött a lakásárak növekedése (3,4, illetve 2,1%). Az év végi időszak eddig beérkezett adatai 3%-ot megközelítő drágulást mutatnak a használt és azt kissé meghaladót az új lakások piacán.
A 2021. évi gyors áremelkedés hatására a IV. negyedévben a használt lakások ára 21, az újaké 22%-kal meghaladta az előző év azonos időszaki szintet. Ez a megfigyelések kezdete óta a legnagyobb arányú éves áremelkedés a használt lakások körében, az újaknál is csak egyszer mértünk ezt meghaladó értéket (2017 végén 23%-ot).
A 2015. évi bázisidőszak óta több mint kétszeresére drágultak a lakások mindkét részpiacon: a használt lakások bázisindexe 214, az újaké 231% volt 2021 IV. negyedévében.
2021-ben az új lakások piacán
- Az eddig ismert tranzakciók száma meghaladja a 8 ezret.
- 44,6 millió forint volt egy új lakás átlagos ára, 8 millióval több, mint az előző év átlagában.
- Budapesten egy új lakás átlagosan 53 millió forintba került, ez 9,5 millió forinttal több, mint 2020-ban. Ugyanekkor a négyzetméterárak 16%-kal 920 ezer forintra emelkedtek. A XIII. kerületben adták el a legtöbb új lakást, 900 ezer forintot megközelítő átlagos áron. A sok lakást értékesítő kerületek közül kiemelkedik a VII. és a XI., mindkét kerületben 1 millió forint fölötti áron keltek el a lakások. Ennél is magasabb az árszint a budai hegyvidéki kerületekben és a pesti belvárosban, ahol kisebb forgalom mellett az árak 1,4–2 millió forintra nőttek. A főváros legalacsonyabb, 6–700 ezer forint közé eső újlakás-árait a pesti külső kerületekben lehetett megfigyelni.
- Bár 2021-ben minden hatodik lakás a budapesti agglomerációban épült, ezeknek csak mintegy felét szánták eladásra, a többi saját használatra készült. A legtöbb új lakás az agglomeráció déli településein került piacra, átlagosan 50,6 millió forintért, 555 ezer forintos négyzetméteráron.
- A megyeszékhelyeken adták el az új lakások közel egynegyedét, átlagosan 540 ezer forintos négyzetméterenkénti áron, 19%-kal drágábban, mint 2020-ban. Debrecenben és Székesfehérváron az új lakások négyzetméterára a külső pesti kerületekét közelíti, míg a legnagyobb újlakás-piaccal rendelkező megyeszékhelyen, Győrben ettől kissé elmarad. Győr az egyetlen olyan nagyváros, melynek vonzáskörzetében is számottevő vállalkozói lakásépítés figyelhető meg. A győri agglomerációban 120 lakás kelt el 434 ezer forintos átlagos négyzetméteráron.
- A Balaton környéki települések árszintje elérte a négyzetméterenkénti 797 ezer forintot, ez 11%-kal magasabb, mint egy évvel korábban.
100-nál több lakást értékesítő települések és budapesti kerületek rangsora az új lakások ára szerint, 2021
| Település, kerület | Eladott lakás, darab |
Ár, ezer forint/m2 |
|---|---|---|
| Budapest VII. ker. | 105 | 1 022 |
| Budapest XI. ker. | 642 | 1 013 |
| Budapest III. ker. | 112 | 986 |
| Budapest VIII. ker. | 284 | 953 |
| Budapest IX. ker. | 508 | 907 |
| Budapest XIII. ker. | 1 340 | 895 |
| Budapest XIV. ker. | 120 | 864 |
| Siófok | 308 | 799 |
| Budapest IV. ker. | 182 | 775 |
| Székesfehérvár | 151 | 640 |
| Debrecen | 250 | 639 |
| Kecskemét | 218 | 596 |
| Győr | 412 | 569 |
| Szeged | 119 | 556 |
| Szombathely | 181 | 521 |
| Nyíregyháza | 191 | 425 |
A 2020-ban átadott új lakások árát általában több hónappal, esetleg évvel korábban létrejött szerződésekben szabták meg, emiatt az itt bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.
A használt lakások többsége továbbra is a kisebb településeken cserélt gazdát
2021-ben valamennyi településkategóriában emelkedett az eladott használt lakások száma. Budapesten a 2020. évi nagyobb arányú visszaesés után a forgalom gyorsan nőtt, és már a 2019. évi szintet is meghaladta 17%-kal. A növekedés ellenére a főváros lakáspiaci forgalma a megelőző évek csúcsának számító 2015. évi értéktől még mindig jelentősen – azonos feldolgozottság mellett 39%-kal – elmaradt.
Az elmúlt években folyamatosan emelkedett a kisebb települések (városok és községek) részesedése a teljes használtlakás-piaci forgalomból, együttes arányuk 2020-ra elérte a 63%-ot, amely 2021-ben (60%-ra) mérséklődött.
A községi lakások eladása a csok 2015. évi bevezetése óta lendületesen bővült. Mindez nem korlátozódott csupán az agglomerációs falvakra, sőt főként az agglomerációkon kívül eső települések lakáspiacára hatott. A falusi csok 2019. évi bevezetése a preferált kistelepüléseken újabb lendületet adott a lakáseladásoknak, míg a falusi csok által nem preferált községek lakáspiaca már nem nőtt tovább. 2020-ban a forgalom mindenütt visszaesett, de a falusi csok mérsékelte a járvány következményeit a preferált kistelepüléseken (az eladások száma itt csak 7,4, míg a többi községben 18%-kal csökkent). 2021-ben e tekintetben nem mutatható ki különbség, a forgalom a falvak valamennyi említett csoportjában párhuzamosan, a nagyobb városokénál mérsékeltebb ütemben bővült. Ebben az évben a falusi lakások 71%-át a falusi csok programban támogatott, nagyvárosi vonzáskörzeteken kívül eső településeken adták el.
2021-ben a használt lakások piacán
- Egy használt lakás átlagos ára 21,8 millió forint volt, 14%-kal több, mint 2020-ban.
- Az átlagos négyzetméterár 323 ezer forint volt, 15%-kal meghaladta az előző év átlagát.
- Budapesten egy lakás átlagosan 38,6 millió forintba került, 2,4 millióval többe, mint 2020-ban. A fajlagos ár ugyanakkor 679 ezer forintra emelkedett. A főváros egészét tekintve az árak emelkedése elmaradt az átlagostól, de e tekintetben jelentős különbségek alakultak ki: a pesti belső kerületek lakásárai alig emelkedtek, mialatt a külső pesti kerületekben 14%-os átlagár-emelkedés következett be.
A használtlakás-árak alakulása Budapesten és agglomerációjában
| Terület | Átlagár, millió forint | Átlagos négyzetméterár, ezer forint | A 2021. évi | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| átlagár | négyzet-méterár | |||||
| 2020 | 2021 | 2020 | 2021 | a 2020. évi %-ában | ||
| Budapest | ||||||
| budai hegyvidéki kerület | 57,9 | 63,4 | 865 | 922 | 109,5 | 106,6 |
| budai egyéb kerület | 40,2 | 42,7 | 687 | 734 | 106,2 | 106,8 |
| pesti belső kerület | 36,4 | 37,5 | 707 | 729 | 103,0 | 103,1 |
| pesti átmeneti kerület | 30,7 | 33,5 | 598 | 645 | 109,1 | 107,9 |
| pesti külső kerület | 30,6 | 34,9 | 504 | 559 | 114,1 | 110,9 |
| Budapesti agglomeráció | ||||||
| északi szektor | 37,0 | 47,4 | 461 | 532 | 128,0 | 115,4 |
| keleti szektor | 36,2 | 48,7 | 395 | 467 | 134,6 | 118,3 |
| délkeleti szektor | 31,2 | 41,7 | 344 | 441 | 133,5 | 128,2 |
| déli szektor | 33,1 | 42,8 | 381 | 453 | 129,2 | 119,1 |
| nyugati szektor | 50,1 | 64,9 | 528 | 638 | 129,6 | 120,9 |
| északnyugati szektor | 46,6 | 61,2 | 445 | 546 | 131,3 | 122,7 |
- A budapesti agglomerációban 49,3 millió forintra nőtt az átlagos lakásár, 31%-kal meghaladva a 2020. évi értéket. A gyors áremelkedés a fővárosi agglomeráció valamennyi szektorára jellemző volt.
- A megyeszékhelyeken egy használt lakás átlagos ára 23,1 millió, az 1 négyzetméterre jutó ár 367 ezer forint volt, mindkét érték átlag fölötti ütemben emelkedett az előző évhez viszonyítva. A legdrágább megyeszékhely Székesfehérvár, ezt Debrecen, Veszprém és Győr követte. Salgótarján továbbra is a legolcsóbb megyeszékhely, ahol 20%-os emelkedés után lépte át a 10 millió forintot egy lakás átlagára.
A használtlakás-árak alakulása a megyeszékhelyeken
| Település | Átlagár, millió forint | Átlagos négyzetméterár, ezer forint | A 2021. évi | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| átlagár | négyzet-méterár | |||||
| 2020 | 2021 | 2020 | 2021 | a 2020. évi %-ában | ||
| Békéscsaba | 14,8 | 16,5 | 215,9 | 241,3 | 111,6 | 111,8 |
| Debrecen | 24,8 | 28,9 | 399,2 | 466,3 | 116,5 | 116,8 |
| Eger | 20,4 | 24,6 | 314,8 | 369,9 | 120,5 | 117,5 |
| Győr | 25,9 | 28,6 | 404,2 | 448,2 | 110,6 | 110,9 |
| Kaposvár | 15,3 | 18,1 | 240,3 | 275,9 | 118,1 | 114,9 |
| Kecskemét | 23,5 | 25,3 | 336,6 | 374,0 | 107,9 | 111,1 |
| Miskolc | 14,0 | 16,4 | 232,1 | 273,6 | 117,1 | 117,9 |
| Nyíregyháza | 19,3 | 22,1 | 290,9 | 335,5 | 114,7 | 115,4 |
| Pécs | 18,5 | 20,5 | 298,9 | 340,8 | 111,0 | 114,0 |
| Salgótarján | 8,5 | 10,2 | 138,2 | 165,8 | 120,2 | 119,9 |
| Szeged | 21,7 | 26,2 | 345,9 | 408,3 | 120,5 | 118,1 |
| Székesfehérvár | 26,3 | 29,4 | 405,7 | 464,7 | 112,1 | 114,5 |
| Szekszárd | 18,7 | 20,2 | 284,8 | 316,4 | 108,1 | 111,1 |
| Szolnok | 15,3 | 17,4 | 251,8 | 287,5 | 113,8 | 114,2 |
| Szombathely | 21,8 | 23,9 | 324,3 | 362,2 | 109,8 | 111,7 |
| Tatabánya | 17,2 | 20,2 | 301,1 | 356,7 | 117,3 | 118,4 |
| Veszprém | 25,9 | 28,7 | 417,5 | 472,4 | 111,0 | 113,1 |
| Zalaegerszeg | 17,6 | 19,5 | 278,8 | 314,7 | 110,8 | 112,9 |
- A balatoni agglomerációban a 2020. évi 34,2-ről 40,3 millió forintra emelkedett a használt lakások ára, ami a vidéki agglomerációk között az egyik legnagyobb (18%-os) növekedést jelentette.
- Számos nagyváros vonzáskörzetében gyorsabb áremelkedés következett be, mint az adott központi településen. Szembeszökő példa erre Debrecen, melynek környező településein közel 40%-kal nőttek az árak; Tatabánya és Békéscsaba környékén az áremelkedés 30% körül alakult, és Szeged, Győr, Pécs és Zalaegerszeg, valamint Nyíregyháza közelében is 20% fölött volt.
- Az agglomerációkon kívül eső községek átlagos használtlakás-ára 8,4 millió forintot ért el, 19%-kal többet, mint 2020-ban, és ehhez hasonlóan alakult a falusi csok kedvezményezett településeinek árszintje is (8,8 millió forint).
- A 2020. év lassulása után valamennyi lakástípus ára emelkedett, ám a családi házak drágulása megelőzte a többlakásos épületekét. A folyamat főként Pest megyében érhető tetten, ahol 41%-os emelkedés történt, de az ország egyéb területein is általános volt a 20%-ot megközelítő vagy azt meg is haladó árnövekedés a családi házak körében.
Az EU-tagállamokban lassult a lakásárak emelkedése
Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások árának alakulását. 2021 IV. negyedévében az EU 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi átlag 141,7%-át tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 139,4% volt, mindkét index emelkedése lassult a megelőző év azonos időszakához képest (3,1-ről 2,1-re, illetve 3,2-ről 1,9%-ra).
2021 IV. negyedévében
- A 2015. évi bázison az Eurostat módszertana szerint számított összevont lakásárindex magyarországi értéke 216,8%-ot ért el, ez továbbra is a legmagasabb az adatot közlő országok közül. Átlépte a bázisidőszaki érték kétszeresét az index Csehországban is, ahol éves szinten a legnagyobb arányú áremelkedést regisztrálták (26%). Mellettük Észtországban 20%-ot meghaladó, Litvániában azt megközelítő indexet mértek az előző év azonos negyedévéhez viszonyítva. Ugyanekkor csak egyetlen országban, Cipruson csökkentek az árak 5,3%-kal.
- A környező országok közül Szlovéniában és Szlovákiában volt nagyobb arányú negyedéves áremelkedés (4,6, illetve 3,6%). Romániában és Ausztriában 3% alatt maradt a negyedéves árindex.
Negyedéves nominális lakáspiaci árindex Európa egyes országaiban
| Megnevezés | 2020. | 2021. | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| I. | II. | III. | IV. | I. | II. | III. | IV. | |
| negyedév | ||||||||
| Ausztria | 131,9 | 135,0 | 138,7 | 139,7 | 144,7 | 151,0 | 156,3 | 160,4 |
| Belgium | 115,5 | 117,0 | 119,6 | 122,2 | 123,5 | 125,7 | 129,4 | 129,6 |
| Bulgária | 135,5 | 134,1 | 138,8 | 141,2 | 145,7 | 146,2 | 150,9 | 154,5 |
| Ciprus | 109,1 | 109,5 | 104,2 | 109,1 | 102,8 | 104,1 | 106,6 | 103,3 |
| Csehország | 149,0 | 151,5 | 155,4 | 159,5 | 168,9 | 177,6 | 189,8 | 200,6 |
| Dánia | 118,4 | 120,4 | 126,2 | 129,0 | 135,0 | 138,9 | 140,4 | 134,4 |
| Észtország | 136,0 | 128,1 | 131,1 | 136,0 | 144,9 | 148,7 | 153,7 | 163,8 |
| Finnország | 105,1 | 106,1 | 106,6 | 107,7 | 109,0 | 111,7 | 111,9 | 111,9 |
| Franciaország | 113,9 | 115,5 | 117,8 | 119,3 | 120,2 | 122,1 | 126,1 | 127,6 |
| Hollandia | 137,8 | 141,1 | 144,6 | 147,4 | 153,3 | 159,5 | 168,8 | 175,0 |
| Horvátország | 128,3 | 130,6 | 129,8 | 133,0 | 134,2 | 139,0 | 141,4 | 145,0 |
| Írország | 134,3 | 134,2 | 134,6 | 136,3 | 138,3 | 141,7 | 148,8 | 155,2 |
| Izland | 153,1 | 156,3 | 159,2 | 162,6 | 166,3 | 175,0 | 180,9 | 188,1 |
| Lengyelország | 131,7 | 134,3 | 137,1 | 138,4 | 141,2 | 145,5 | 149,3 | 155,2 |
| Lettország | 145,8 | 142,3 | 147,1 | 147,9 | 150,0 | 159,5 | 165,3 | 172,3 |
| Litvánia | 137,3 | 140,3 | 140,9 | 146,4 | 153,7 | 158,9 | 167,4 | 175,4 |
| Luxemburg | 142,7 | 148,7 | 153,0 | 160,1 | 167,2 | 168,7 | 173,2 | 179,4 |
| Magyarország | 178,7 | 174,9 | 181,6 | 179,1 | 195,7 | 204,1 | 210,8 | 216,8 |
| Málta | 125,1 | 127,6 | 129,8 | 133,0 | 130,8 | 134,4 | 137,5 | 139,0 |
| Németország | 133,8 | 136,2 | 140,3 | 144,3 | 145,7 | 150,9 | 157,1 | 161,9 |
| Norvégia | 122,2 | 125,3 | 127,9 | 128,2 | 134,0 | 138,2 | 139,2 | 138,2 |
| Olaszország | 99,4 | 102,4 | 99,8 | 100,0 | 101,1 | 102,8 | 103,9 | 104,0 |
| Portugália | 151,7 | 154,3 | 153,6 | 157,7 | 161,7 | 166,4 | 171,3 | 176,0 |
| Románia | 129,6 | 129,8 | 126,4 | 128,0 | 131,5 | 133,6 | 133,8 | 137,5 |
| Spanyolország | 126,9 | 127,0 | 128,6 | 127,6 | 128,1 | 131,2 | 133,9 | 135,6 |
| Svédország | 120,2 | 120,3 | 123,0 | 125,0 | 128,9 | 133,4 | 136,9 | 138,9 |
| Szlovákia | 143,0 | 143,8 | 145,9 | 147,5 | 145,8 | 150,6 | 157,7 | 163,3 |
| Szlovénia | 133,0 | 135,6 | 135,7 | 138,4 | 142,7 | 149,0 | 153,1 | 160,2 |
| EU-átlag | 123,5 | 125,3 | 127,1 | 128,9 | 131,1 | 134,7 | 138,9 | 141,7 |
| Eurózóna | 122,0 | 124,0 | 125,7 | 127,5 | 129,1 | 132,5 | 136,8 | 139,4 |
További adatok, információk
Módszertan
Éves országos adatok:
18.1.1.1. A lakások összefoglaló adatai
18.1.1.13. Lakáspiaci árindex
18.1.1.14. Egy lakás ára és átlagos négyzetméterára épülettípus szerint
18.1.1.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma
Éves területi adatok:
18.1.2.8. Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint
18.1.2.9. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint
18.1.2.10. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma régió és településtípus szerint
18.1.2.11. Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint
18.1.2.12. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint
Évközi országos adatok:
18.2.1.1. A lakások összefoglaló adatai negyedévenként
18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként
18.2.1.9. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként
Évközi területi adatok:
18.2.2.13. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.14. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.16. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és épülettípus szerint
18.2.2.17. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és épülettípus szerint
Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu