Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2025. I. negyedév

Megjelenés ideje: 2025.07.28.

Tartalom

2025 I. negyedévében nem folytatódott a hazai lakáspiac 2024-ben megfigyelt bővülése, tizedével kevesebb lakás cserélt gazdát, mint egy évvel korábban. Az év első időszakát gyorsuló lakásár-emelkedés jellemezte. Az eladások döntő többségét jelentő használt lakások 5,7, az újak 2,3%-kal drágultak. Az összevont lakáspiaci árindex éves összevetésben 12,5%-kal nőtt, ami reálértelemben 6,9%-os lakásár-emelkedést jelentett.

Lassult a lakáspiaci forgalom az I. negyedévben

1. ábra

A 2024. évi fellendülés után 2025 I. negyedévében az eladott lakások száma 10%-kal elmaradt az előző év azonos időszakitól. A használt lakások eladása 8,2%-kal csökkent, míg újlakás-eladásból az egy évvel korábbinak kevesebb mint felét regisztráltuk (az eddig beérkezett tranzakciók alapján, hasonló feldolgozottságot figyelembe véve).

Az új lakások piaci súlya meglehetősen alacsony, 2024-ben 4,9, 2025 I. negyedévében 1,9%-ot tett ki az eddig ismert adatok szerint. Ennek hátterében alapvetően az értékesítésre épülő lakások számának visszaesése áll, ugyanakkor a nagyvárosi adatok további beérkezésével ez az arány várhatóan még emelkedni fog.

1. tábla
Az eladott és az értékesítésre épített lakások száma
(ezer darab)
Év, negyedév Összes eladott lakás Ebből: Értékesítési céllal épült új lakás
használt lakás új lakás
2007 191,2 184,8 6,4 17,9
2008 154,1 140,0 14,1 17,4
2009 91,1 82,9 8,3 16,9
2010 90,3 85,5 4,8 10,7
2011 87,7 83,9 3,9 4,8
2012 86,0 83,3 2,6 3,5
2013 88,7 86,4 2,3 3,2
2014 113,8 110,5 3,3 3,4
2015 134,1 130,7 3,4 3,1
2016 146,3 141,4 4,9 5,2
2017 153,8 147,7 6,1 7,3
2018 163,7 154,6 9,1 9,5
2019 157,0 145,8 11,2 12,1
2020 134,0  125,0 9,0  15,0
2021 160,7  148,7 12,0 12,9
2022 138,0 127,7 10,3 12,2
2023   105,2 98,6 6,6 11,9 
2024. (az adatok zárásáig beérkezett) 126,8 120,6 6,2 8,1
2025. I. (az adatok zárásáig beérkezett) 17,2 16,9 0,3 1,8

Év eleji gyors áremelkedés a lakáspiacon

Az elmúlt évekre jellemző nagyobb arányú év eleji lakásár-emelkedés ezúttal is bekövetkezett: 2025 I. negyedévében 5,3%-kal nőttek az árak a megelőző negyedévhez viszonyítva, a növekedés reálértelemben is jelentős mértékű, 2,7%-os volt. Ezzel az I. negyedévben nominálisan 12,5, reálértelemben 6,9%-kal lettek drágábbak a lakások, mint az előző év azonos időszakában. Az összevont lakáspiaci árindex alapján az új és a használt lakások ára együttesen a 2015. évi bázis közel 3,4-szeresére nőtt.

2. ábra

2025 I. negyedévében a használt lakások nominálisan 5,7%-kal lettek drágábbak, ezzel a reálárak 3,1%-kal nőttek. Az új lakások 2,3%-ot kitevő áremelkedése reálértelemben stagnálásra utal, azonban hangsúlyozni kell, hogy egyelőre rendkívül alacsony a rendelkezésre álló megfigyelések száma a vizsgált időszakban.

3. ábra

Az előző év azonos időszakihoz viszonyított reállakásár-index egy, a koronavírus-járványhoz köthető megtorpanástól eltekintve 2022 III. negyedévéig tartósan növekedett, ezt követően öt negyedéven át tartó reállakásár-csökkenés kezdődött. 2023 IV. negyedévétől azonban ismét tartós reáláremelkedés indult el, ezzel 2025 I. negyedévében a lakásárak szintje (a 2015. évi bázison mért 198%-kal) átlépte a korábbi csúcsnak számító 2022. II. negyedévi értéket (196%).

4. ábra

Budapesten visszaesett az eladott lakások száma

A korábbi visszaesés után 2024-ben Budapesten 39, a megyeszékhelyeken 36%-kal több eladást regisztráltunk, mint egy évvel korábban. 2025 I. negyedévében viszont Budapest lakáseladásainak száma 24, a vármegyeszékhelyeké 5,9%-kal elmaradt az előző év azonos időszakitól (azonos feldolgozottság mellett). 2024-ben a kisebb városok és a községek lakáspiaca is bővült (20, illetve mintegy 10%-kal). 2025 I. negyedévében azonban a községekben is (7,5%-kal) kevesebb lakást adtak el, ugyanakkor a kisebb városok lakáspiacán nem történt érdemi változás.

5. ábra

A lakásépítés visszaesése az újlakás-piacot is visszavetette

2024-re vonatkozóan eddig mintegy 6,2 ezer eladott új lakás adata érkezett be, a lakások 47%-át Budapesten értékesítették. A megfigyelt eladások száma 2025 I. negyedévében egyelőre a megszokottnál is alacsonyabb, 328 volt, 35%-uk Budapesten valósult meg.

2025 I. negyedévében az új lakások piacán:    

  • Az országos átlagár a 2024. I. negyedévi 70,4 millió forintról 71,9 millió forintra emelkedett az előző év azonos időszakihoz képest.

  • A négyzetméterár megközelítette az 1,2 millió forintot. A kisebb városok nagyobb súlya miatt ez érték mérsékeltebben, 5,0%-kal nőtt az előző év azonos időszakához viszonyítva.

  • Budapesten átlagosan 88,8 millió forintba került egy új lakás, közel 4,2 millióval többe, mint 2024 I. negyedévében. Az átlagos négyzetméterár meghaladta a 1,5 millió forintot.

  • Egy új lakás átlagos ára a vármegyeszékhelyeken 66,8 millió, a kisebb városokban 57,8 millió forint volt. A négyzetméterár mindkét kategóriában megközelítette az 1 millió forintot.

Gyors áremelkedés a budapesti, lassuló a vidéki használtlakás-piacon

A használt lakások 2025. I. negyedévi, 5,7%-os áremelkedése mögött széttartó területi folyamatok rajzolódnak ki. Budapesten felgyorsult és a vármegyeszékhelyeken is folytatódott a lakások drágulása. A kisebb városokban ugyanakkor enyhén, a községekben viszont számottevően elmaradtak az árak a 2024. IV. negyedévi szinttől.

6. ábra

2025 I. negyedévében a használt lakások piacán:

  • Budapesten egy lakás átlagosan 62,5 millió forintba került, 8,8 millióval többe, mint az előző év azonos időszakában. A négyzetméterár az 1,2 millió forinthoz közelített, 228 ezer forinttal meghaladta az egy évvel korábbi szintet.

  • Az átlagos budapesti lakásár 16, a négyzetméterár 24%-kal magasabb volt az egy évvel korábbinál. A fajlagos árak gyorsabb emelkedése a kisebb, jellemzően többlakásos épületekben található lakások felértékelődését mutatja. A fővárosi panelek fajlagos ára egy év alatt 29, a nem panel társasházi lakásoké 22, míg a családi házaké mindössze 1,7%-kal lett magasabb.

  • A budai hegyvidéken az átlagos négyzetméterár 1,5, a többi budai kerületben 1,3 millió forint körüli volt. A pesti oldalon is már csak a külső kerületekben volt 1 millió forint alatt a használt lakások négyzetméterára.

7. ábra
  • A vármegyeszékhelyek lakáspiacát mérsékeltebb áremelkedés mellett a fővárosihoz hasonló átrendeződés jellemezte: a panellakások négyzetméterára 15, a nem panel társasházi lakások 11%-kal többe kerültek, mint egy évvel korábban, ugyanakkor a családi házak átlagosan 3,4%-kal alacsonyabb áron keltek el. Ennek hatására az előző év azonos időszakihoz képest a négyzetméterárak ebben a településkategóriában is gyorsabban emelkedtek (12%), mint az egy lakásra számított átlagárak (3,2%).
2. tábla
A használtlakás-árak alakulása a vármegyeszékhelyeken, 2025. I. negyedév
Vármegyeszékhely Átlagos lakásár Átlagos négyzetméterár
millió forint a 2024. I. negyedévi ár %-ában ezer forint a 2024. I. negyedévi ár %-ában
Debrecen 51,7 114,3 885 122,0
Székesfehérvár 47,9 120,3 793 124,0
Győr 44,4 107,0 776 114,1
Veszprém 41,6 108,3 770 112,6
Szeged 43,8 122,0 759 127,8
Pécs 36,5 113,2 676 127,0
Kecskemét 37,1 109,0 625 117,4
Szombathely 34,6 92,3 609 105,7
Eger 38,0 98,2 606 112,1
Tatabánya 30,6 107,2 598 119,5
Nyíregyháza 34,3 103,3 564 112,3
Zalaegerszeg 30,2 101,5 522 113,3
Szekszárd 30,2 113,4 514 116,5
Miskolc 24,6 103,0 453 114,6
Kaposvár 28,0 105,1 450 107,5
Szolnok 23,6 90,4 433 103,8
Békéscsaba 24,9 101,8 388 112,6
Salgótarján 14,7 114,9 264 111,1

  • A balatoni agglomerációban mért, 867 ezer forintot kitevő négyzetméterár 11%-kal haladta meg az egy évvel korábbit.

  • A budapesti agglomerációban bekövetkezett 5,9%-os éves nominális áremelkedés reálértelemben nem jelentett érdemi elmozdulást az egy évvel korábbi árszintről. Az átlagos négyzetméterár (735 ezer forint) a balatoni szint alatt maradt.

8. ábra

Enyhén erősödött az áremelkedés az EU-tagállamok és az eurózóna lakáspiacán

2025 I. negyedévében az Európai Unió 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi bázis 158%-át tette ki, miközben az eurózóna bázisindexe is átlépte a 150%-ot. Az előző negyedévhez képest a tagállamok átlagában 1,4, az eurózónában 1,3%-kal nőtt a lakásárak szintje. A magyarországi összevont lakáspiaci árindex a 2015. évi bázis 339%-át tette ki, ami továbbra is a legmagasabb nominális index az adatot közlő országok sorában.

9. ábra

2025 I. negyedévében:

  • A negyedéves összevetésben a legmagasabbnak számító 5,3%-os magyar adat mellett kiugró áremelkedésről számolt be Portugália (4,8%), Horvátország (4,5%) és Bulgária (4,2%).

  • Kisebb, 1–2%-os csökkenést figyeltek meg Finnországban, Luxemburgban és Szlovéniában.

  • Németországban a hosszabb ideig tartó árcsökkenés után tartósan megfordult az árak alakulása, és negyedik negyedéve emelkednek a lakásárak. Ennek eredményeképpen Németországban 3,8%-kal többe kerültek a lakások, mint egy évvel korábban.

  • Az éves szinten megfigyelt lakásár-növekedés Portugáliában volt a legmagasabb (16%), ezt Bulgária (15%), és Horvátország (13%) követte.

  • A szomszédos országok közül Horvátország enyhén magasabb adata mellett Szlovákiában a magyarországival gyakorlatilag megegyező (12%), míg Romániában, Ausztriában és Szlovéniában mérsékeltebb, 3–5% közötti mértékben drágultak a lakások egy év alatt.

  • A reál lakásárak 2015 óta Portugáliában emelkedtek a legnagyobb mértékben (196%), ezt Magyarország (188%), majd Horvátország követte (160%). Finnországban, Olaszországban és Romániában ugyanakkor reálértelemben csökkentek a lakásárak a bázisidőszaki szinthez képest.

3. tábla
Negyedéves nominális lakáspiaci árindex Európa egyes országaiban (2015=100%)
Ország 2023 2024 2025
I. II. III. IV. I. II. III. IV. I.
Ausztria 164,4 164,7 164,3 161,4 159,5 164,3 165,1 163,2 164,7
Belgium 135,0 134,6 136,3 138,3 139,4 139,0 141,2 142,2 143,1
Bulgária 177,9 185,5 190,5 192,8 206,4 213,5 221,9 228,0 237,6
Ciprus 110,3 110,2 110,7 110,0 111,5 112,9 113,6 112,5 113,7
Csehország 211,8 211,0 211,7 212,3 214,3 219,9 224,7 230,2 235,6
Dánia 135,1 135,7 138,1 140,3 136,7 140,9 145,3 145,5 148,6
Észtország 191,4 198,8 198,3 202,4 206,4 212,1 211,0 209,6 215,9
Finnország 105,8 106,6 103,5 102,5 101,5 101,9 101,5 100,6 99,6
Franciaország 132,3 131,7 132,3 128,7 126,0 125,7 127,6 126,3 126,7
Hollandia 183,1 180,9 182,9 186,1 189,9 194,8 202,0 206,3 210,3
Horvátország 173,6 179,6 180,1 186,2 189,4 197,5 202,2 205,0 214,2
Írország 167,2 166,3 168,8 173,7 177,7 180,3 185,5 190,0 191,8
Lengyelország 169,5 175,0 182,9 191,7 200,0 205,9 209,2 211,7 213,2
Lettország 186,4 195,5 193,5 188,1 193,1 196,9 203,6 201,9 204,3
Litvánia 207,2 212,1 217,2 220,4 227,7 234,0 236,4 242,0 247,7
Luxemburg 181,2 177,3 165,5 162,0 160,9 162,4 162,4 164,3 162,3
Magyarország 268,8 271,5 272,6 277,2 301,0 306,5 309,8 321,6 338,7
Málta 149,9 152,2 154,5 157,1 160,0 162,7 165,3 166,6 169,1
Németország 153,7 151,6 149,3 146,4 145,8 147,8 149,0 149,2 151,3
Olaszország 106,8 108,8 108,7 108,7 108,5 112,0 112,8 113,5 113,3
Portugália 198,6 204,7 208,5 211,3 212,5 220,7 228,9 235,7 247,1
Románia 146,3 145,1 150,0 152,3 154,3 155,1 155,9 158,4 161,8
Spanyolország 144,0 147,0 150,7 149,1 153,2 158,6 163,1 166,1 172,0
Svédország 132,4 133,2 132,6 129,6 130,3 132,1 133,0 132,6 132,7
Szlovákia 178,8 171,8 173,2 176,6 173,5 178,7 183,9 190,6 194,6
Szlovénia 182,0 185,4 186,3 191,2 195,4 198,3 201,5 205,7 201,7
EU 147,5 148,2 149,1 148,8 149,8 152,6 155,0 156,2 158,3
Eurózóna 143,1 143,4 143,7 142,6 142,7 145,4 147,6 148,5 150,4
Forrás: Eurostat.

Módszertan

Éves országos adatok:
18.1.1.1. A lakások összefoglaló adatai
18.1.1.13. Lakáspiaci árindex
18.1.1.14. Egy lakás ára és átlagos négyzetméterára épülettípus szerint
18.1.1.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma

Éves területi adatok:
18.1.2.8. Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint
18.1.2.9. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint
18.1.2.10. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma régió és településtípus szerint
18.1.2.11. Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint
18.1.2.12. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint

Évközi országos adatok:
18.2.1.1. A lakások összefoglaló adatai negyedévenként
18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként
18.2.1.9. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként

Évközi területi adatok:
18.2.2.13. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.14. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.16. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és épülettípus szerint
18.2.2.17. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és épülettípus szerint

További adatok, információk

Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu