Tartalom
- A lakáspiaci forgalom 2025 IV. negyedévében tovább bővült
- Mérséklődő áremelkedés az EU-tagállamok és az eurózóna lakáspiacán
- További adatok, információk
A 2025. évi lakáspiaci eladások eddig regisztrált száma megközelítette a 136 ezret, végleges értéke pedig várhatóan 140 ezer fölött alakul majd. A IV. negyedévi lakáspiaci forgalomban 10%-os növekedés várható a megelőző év azonos időszakához képest. A lakásárak ugyanakkor 2,4%-kal drágultak a megelőző negyedévhez és 21%-kal az előző év azonos negyedévéhez képest. Az Európai Unió 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe 5,5%-kal haladta meg az egy évvel korábbi szintet.
A lakáspiaci forgalom 2025 IV. negyedévében tovább bővült
Az eladott lakások száma a 2023. évi visszaesés után 2024-ben 25%-kal emelkedett, és elérte a 131 ezret. A bővülés 2025-ben is folytatódott, az eddig összesített eladások száma megközelítette a 136 ezret. Az adatok beérkezése az elmúlt évek gyakorlatához képest jelentősen felgyorsult, de még nem fejeződött be. A tényleges 2025. évi forgalom várhatóan meghaladja majd a 140 ezret.
A lakáspiaci forgalom növekedése a III. negyedévtől jelentős részben az Otthon Start Program hatásának tudható be. A program szeptemberi indulásakor a havi eladások száma közel másfélszeresére nőtt, és ez a III. negyedév egészére nézve 15%-os emelkedést jelentett az előző év azonos időszakához viszonyítva. A IV. negyedévből még további adatok beérkezésére és ennek alapján ugyancsak növekvő mennyiségű lakáseladásra számítunk.
| Év, negyedév | Összes eladott lakás | Ebből: | Értékesítési céllal épült új lakás | |
|---|---|---|---|---|
| használt lakás | új lakás | |||
| 2007 | 191,2 | 184,8 | 6,4 | 17,9 |
| 2008 | 154,1 | 140,0 | 14,1 | 17,4 |
| 2009 | 91,1 | 82,9 | 8,3 | 16,9 |
| 2010 | 90,3 | 85,5 | 4,8 | 10,7 |
| 2011 | 87,7 | 83,9 | 3,9 | 4,8 |
| 2012 | 86,0 | 83,3 | 2,6 | 3,5 |
| 2013 | 88,7 | 86,4 | 2,3 | 3,2 |
| 2014 | 113,8 | 110,5 | 3,3 | 3,4 |
| 2015 | 134,1 | 130,7 | 3,4 | 3,1 |
| 2016 | 146,3 | 141,4 | 4,9 | 5,2 |
| 2017 | 153,8 | 147,7 | 6,1 | 7,3 |
| 2018 | 163,7 | 154,6 | 9,1 | 9,5 |
| 2019 | 157,0 | 145,8 | 11,2 | 12,1 |
| 2020 | 134,0 | 125,0 | 9,0 | 15,0 |
| 2021 | 160,7 | 148,7 | 12,0 | 12,8 |
| 2022 | 138,0 | 127,7 | 10,3 | 12,2 |
| 2023 | 105,2 | 98,6 | 6,6 | 11,9 |
| 2024 | 131,1 | 124,0 | 7,1 | 8,1 |
| 2025 előzetes (az adatok zárásáig beérkezett) | 135,7 | 128,2 | 7,6 | 7,7 |
2025-ben az új lakások részesedése a teljes forgalomból lényegében az egy évvel korábbival megegyező (5,6%) volt. Az értékesítésre épített lakások száma nem növekedett a megelőző évhez képest, és ez gátolta az újlakás-piac bővülését. Az állami támogatású lakáshitelezés hatása a vizsgált időszakban alapvetően a használtlakás-piacon jelent meg, az újlakás-piacon erre csak nagyobb késéssel lehet számítani.
A 2023. évi csökkenés után 2024-ben már emelkedett a reállakásár (9,6%) és ez fokozódott 2025-ben, amikor még nagyobb arányú reállakásár-drágulás (15%) következett be. Az éves nominális árindex 2025-ben 20%-kal nőtt.
2025. I. negyedévében az előző negyedévhez viszonyított 9,4%-os nominális emelkedést átmeneti lassulás követte. A III. negyedévben további 6,8, majd a IV. negyedévben 2,4%-os áremelkedés következett be a megelőző negyedévhez képest. Míg az I. negyedévi kiugró áremelkedés elsősorban a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) kifizetésekkel hozható összefüggésbe, az év második felében a támogatott lakáshitelezési program indulásának a hatása jelentkezett. Mindezek következtében 2025 III. negyedévében 23, a IV. negyedévben 21%-kal voltak magasabbak a lakásárak, mint az előző év azonos negyedévében.
Míg a használt lakások ára a IV. negyedévben tovább emelkedett, az újaké mérséklődött az előző év azonos negyedévéhez képest. Ezzel az új lakások nominális ára 7,4, míg a használtaké 23%-kal haladta meg az előző év azonos időszakit, ami reál értelemben a használt lakásoknál 19, az újaknál 3,5%-ot jelentett. Az aktuális időszak újlakás-árait még az egy-két évvel korábban megkötött szerződések határozták meg, ez hozzájárul a piaci hatások késletetett megjelenéséhez.
Az összevont reállakásár-index hosszabb távú alakulását 2022 III. negyedévét követően öt negyedéven át csökkenés, majd 2024 I. negyedévétől folyamatos emelkedés jellemezte. A 2025. III. negyedévi 18, illetve a IV. negyedévi 17%-os éves reáláremelkedés a megfigyelések kezdete óta mért legmagasabb érték.
A fővároson kívül minden települési kategóriában megugrott a lakáseladások száma a III. negyedévben
A III. negyedévben, támogatott lakáshitelezési program szeptemberi indulása előtti hónapokban még 1–2%-kal kevesebb lakást adtak el, mint az előző év azonos hónapjában. Szeptemberben 47%-kal nőtt az eladások száma, és ez a teljes negyedév forgalmában 15%-os növekedést jelentett. A IV. negyedévben az eddig ismert adatok alapján további mintegy 10%-os emelkedés becsülhető az előző év azonos negyedévéhez képest.
A lakáseladások száma különösen a vármegyeszékhelyeken ugrott meg a III. negyedévben (39%), de a kisebb városokban (17%) és a községekben (9,1%) is jelentősen nőtt a forgalom. Budapesten a forgalom az előző év azonos időszakának – eleve magas – bázisától nem mutatott érdemi elmozdulást. A IV. negyedév becsült forgalma ugyancsak a fővároson kívül mutatott erőteljesebb, 10–12% közötti növekedést, míg a budapesti lakáspiac bővülése 10% alattira tehető.
Nagyarányú használtlakásár-emelkedés a kistelepüléseken és a lakótelepeken
2025 IV. negyedévében Budapesten 21, a vármegyeszékhelyeken 24, a kisebb városokban 23, míg a községekben 37%-kal volt magasabb a lakások négyzetméterára, mint egy évvel korábban. Miközben a nagyvárosok átlagos árszínvonala lassabban emelkedett, a községihez hasonló mértékben nőttek a lakásárak a lakótelepeken: országos átlagban egy panellakás 37%-kal került többe, mint egy évvel korábban.
2025 IV. negyedévében a használt lakások piacán
-
Budapesten a lakások négyzetméterára 1,2 millió forintra emelkedett. A családi házakban 1,0 millió, a panelházakban 1,2 millió, a nem panel társasházakban 1,3 millió forintos négyzetméteráron keltek el a lakások. Leginkább a panellakások ára emelkedett (35%). A nem panel társasházi lakások négyzetméterára 19, a családi házaké 20%-kal haladta meg az egy évvel korábbit.
-
A budapesti használt lakások átlagos ára megegyezett a nem panel társasházi lakásokéval (68 millió forint), a panellakásoké 61 millió, a családi házaké 105 millió forint volt.
-
A külső pesti kerületekben a fajlagos árak 25%-kal meghaladták a 2024. IV. negyedévi szintet, és ezzel már ott is átlépték az 1 millió forintot. Hasonló mértékben, 24%-kal drágultak a lakások a budai egyéb és a pesti átmeneti kerületekben. A pesti belső kerületekben 17, a budai hegyvidéki kerületekben pedig 16%-kal nőttek az árak.
-
A vármegyeszékhelyek lakáspiacán is felértékelődtek a panellakások: a családi házak 1,0 a panelházak 1,2, a nem panel társasházak lakásai 1,3 milliós négyzetméteráron keltek el.
-
A vármegyeszékhelyek közül Debrecen lakásárai voltak a legmagasabbak, ugyanakkor az árak emelkedése ott elmaradt az átlagostól. 30%-ot meghaladó volt Pécs és Kaposvár lakásárainak emelkedése, Szombathelyé ugyanakkor a 10%-ot sem érte el.
| Vármegyeszékhely | Átlagos m2-ár | |
|---|---|---|
| ezer Ft | a 2024 IV. negyedévi ár %-ában | |
| Debrecen | 970,7 | 119,1 |
| Győr | 906,7 | 122,9 |
| Veszprém | 905,0 | 124,4 |
| Szeged | 882,4 | 126,8 |
| Székesfehérvár | 862,2 | 122,2 |
| Pécs | 781,9 | 131,7 |
| Kecskemét | 723,4 | 124,1 |
| Szombathely | 700,7 | 109,7 |
| Eger | 684,6 | 119,2 |
| Tatabánya | 677,7 | 125,7 |
| Nyíregyháza | 643,0 | 120,4 |
| Zalaegerszeg | 592,9 | 116,0 |
| Szekszárd | 560,6 | 116,0 |
| Kaposvár | 539,6 | 131,1 |
| Miskolc | 521,4 | 124,5 |
| Szolnok | 503,6 | 118,8 |
| Békéscsaba | 458,3 | 120,4 |
| Salgótarján | 289,4 | 113,3 |
-
A balatoni agglomerációban a 880 ezer forintos négyzetméterár 12%-kal haladta meg az egy évvel korábbit.
-
Átlag alatti volt a budapesti agglomeráció árnövekedése (18%), míg a vidéki városok vonzáskörzetében általában nagyobb arányú, 29%-os volt a drágulás.
-
Dunántúl nagyrégióban az eltérő lakástípusok átlagára kiegyenlítetten, 24–27% közötti arányban emelkedett.
-
Alföld és Észak nagyrégióban az országos trendhez hasonlóan a viszonylag alacsony árszintű részpiacokon nagyobb arányú drágulás történt: a családi házak és a panellakások egyaránt 30, míg a nem panel lakások négyzetméterára 16%-kal nőtt az előző év azonos negyedévihez viszonyítva.
Mérséklődő áremelkedés az EU-tagállamok és az eurózóna lakáspiacán
2025 IV. negyedévében az Európai Unió 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi bázis 165%-át tette ki, eközben az eurózóna bázisindexe elérte a 156%-ot. Az előző negyedévhez képest mindkét index a korábbinál alacsonyabb, 0,8 és 0,6%-os emelkedést mutatott.
2025 IV. negyedévében
-
A magyarországi összevont lakáspiaci árindex a 2015. évi bázis 391%-át tette ki, ami továbbra is a legmagasabb nominális index az adatot közlő tagországok sorában. Ezt a portugál (280%) és a litván (268%) lakásárindex követi. Csak Finnországban lettek alacsonyabbak a lakásárak a bázisévi szintnél (97%).
-
Az előző év azonos időszakihoz mért változást illetően a 21%-os magyar adathoz közeli volt a portugál (19%) és a horvát (16%). Az éves összehasonlításban is csökkenő lakásárakat jelentő Finnország (–3,1%) mellett Luxemburgban (+0,1%) megállt a lakásárak emelkedése.
-
Negyedéves összevetésben jelentős áremelkedésről számolt be Szlovénia (5,1%) és Portugália (4,0%) is.
-
Németországban 3,0%-kal magasabb áron keltek el a lakások, mint egy évvel korábban, ugyanakkor az előző negyedévihez képest lényegében változatlan volt az árszint (+0,1%).
-
A szomszédos országok közül Horvátországban és Szlovákiában 10% feletti, Szlovéniában 5,8%-os, míg Romániában (6,7%) és Ausztriában (3,7%) az EU átlagától (5,5%) elmaradó volt az éves áremelkedés.
| Ország | 2024 | 2025 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| I. | II. | III. | IV. | I. | II. | III. | IV. | |
| Ausztria | 159,5 | 164,3 | 165,1 | 163,2 | 165,2 | 167,0 | 167,9 | 169,3 |
| Belgium | 139,4 | 139,0 | 141,2 | 142,2 | 143,1 | 142,9 | 146,3 | 147,1 |
| Bulgária | 206,4 | 213,5 | 221,9 | 228,0 | 237,6 | 246,7 | 256,0 | 256,7 |
| Ciprus | 143,5 | 143,3 | 146,8 | 144,2 | 150,3 | 147,5 | 152,9 | 152,9 |
| Csehország | 214,3 | 219,9 | 224,7 | 230,2 | 235,6 | 243,0 | 249,0 | 254,1 |
| Dánia | 136,7 | 140,9 | 145,3 | 145,6 | 148,7 | 151,3 | 154,5 | 156,6 |
| Észtország | 206,4 | 212,1 | 211,0 | 209,6 | 215,9 | 223,7 | 222,0 | 221,3 |
| Finnország | 101,5 | 101,9 | 101,5 | 100,6 | 99,6 | 100,5 | 98,0 | 97,4 |
| Franciaország | 126,0 | 125,7 | 127,6 | 126,3 | 126,5 | 126,5 | 128,5 | 127,6 |
| Hollandia | 189,9 | 194,8 | 202,0 | 206,3 | 210,3 | 213,4 | 217,6 | 219,0 |
| Horvátország | 189,4 | 197,5 | 202,2 | 205,0 | 214,2 | 223,7 | 230,1 | 237,9 |
| Írország | 177,7 | 180,3 | 185,5 | 190,0 | 191,8 | 194,3 | 199,4 | 203,3 |
| Lengyelország | 200,0 | 205,9 | 209,2 | 211,7 | 213,2 | 215,7 | 217,5 | 220,8 |
| Lettország | 193,1 | 196,9 | 203,6 | 201,9 | 203,6 | 209,7 | 219,8 | 224,0 |
| Litvánia | 227,7 | 234,0 | 236,4 | 242,0 | 247,7 | 254,5 | 262,0 | 268,2 |
| Luxemburg | 160,9 | 162,4 | 162,4 | 164,3 | 162,5 | 169,8 | 163,8 | 164,4 |
| Magyarország | 301,0 | 306,5 | 309,8 | 322,1 | 352,3 | 357,4 | 381,8 | 391,0 |
| Málta | 160,0 | 162,7 | 165,3 | 167,1 | 169,5 | 171,9 | 175,1 | 177,4 |
| Németország | 145,8 | 147,8 | 149,0 | 149,2 | 150,9 | 152,4 | 153,6 | 153,7 |
| Olaszország | 108,5 | 112,0 | 112,8 | 113,5 | 113,3 | 116,4 | 117,0 | 118,1 |
| Portugália | 212,5 | 220,7 | 228,9 | 235,7 | 247,1 | 258,8 | 269,4 | 280,2 |
| Románia | 154,3 | 155,1 | 155,9 | 158,4 | 161,8 | 162,4 | 166,1 | 169,0 |
| Spanyolország | 153,2 | 158,6 | 163,1 | 166,1 | 172,0 | 178,9 | 184,1 | 187,5 |
| Svédország | 130,5 | 132,2 | 133,0 | 132,4 | 133,3 | 133,0 | 133,4 | 134,0 |
| Szlovákia | 173,5 | 178,7 | 183,9 | 190,6 | 194,6 | 198,9 | 208,5 | 214,9 |
| Szlovénia | 195,4 | 198,3 | 201,5 | 205,7 | 201,7 | 209,3 | 207,0 | 217,6 |
| EU | 149,8 | 152,7 | 155,1 | 156,2 | 158,4 | 160,9 | 163,5 | 164,9 |
| Eurózóna | 142,8 | 145,4 | 147,7 | 148,6 | 150,4 | 152,9 | 155,2 | 156,2 |
Éves országos adatok:
18.1.1.1. A lakások összefoglaló adatai
18.1.1.13. Lakáspiaci árindex
18.1.1.14. Egy lakás ára és átlagos négyzetméterára épülettípus szerint
18.1.1.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma
Éves területi adatok:
18.1.2.8. Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint
18.1.2.9. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint
18.1.2.10. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma régió és településtípus szerint
18.1.2.11. Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint
18.1.2.12. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint
Évközi országos adatok:
18.2.1.1. A lakások összefoglaló adatai negyedévenként
18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként
18.2.1.9. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként
Évközi területi adatok:
18.2.2.13. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.14. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.16. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és épülettípus szerint
18.2.2.17. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és épülettípus szerint
További adatok, információk
Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu